진입장벽 낮춘 재건축, 집값 자극될까

구조안전성 비중 50%→30~40%로 낮춰

서울 30년 초과 아파트 22.06%, 사업 시동 가능성 높아

“매수세 회복 힘들어…일부 단지는 집값 자극 요인”

정부는 안전진단 규제완화의 적용범위와 시행시기를 시장상황을 조금 더 살펴본 후 연말 이전 최종 제시할 계획이다.ⓒ데일리안

정부가 재건축 사업추진을 결정하는 ‘첫 단추’인 안전진단의 절차와 기준을 지난 2018년 3월 강화된 이후 이번에 다시 완화한다. 이에 따라 안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치가 조정될 예정이다.

19일 정부와 관련업계 등에 따르면 현재 비중 50%인 구조안전성(주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10%)을 주거의 편리성과 쾌적성에 좀 더 중점을 둬 30~40%로 낮추며, 지자체가 시장상황에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정토록 할 예정이다.

안전진단 규제완화의 적용범위와 시행시기는 시장상황을 조금 더 살펴본 후 연말 이전 정부가 최종 제시할 계획이다.

이외에도 전문 개발기관인 신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합 처리 될 수 있도록 해 조합설립 절차 생략, 계획 통합 등으로 사업 기간이 3년 이상 단축될 것으로 기대된다.

실제로 직방 조사결과, 올해 기준 서울시 아파트·연립의 30년 초과 입주경과 연한별 비중은 22.06%(약 36만가구)로 전국 평균 13.11%에 비해 8.95%p 높은 편이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “그동안 정비사업 진행 후반 단지에선 재초환 부담금이, 정비사업 진행 초반 단지에선 수위 높은 안전진단 규제에 발목이 잡혀 사업진행의 속도가 저조한 문제가 있었다”며 “특히 구조 안전성 평가항목의 기준에 도달치 못한 30년 초과 노후 단지의 안전진단 통과 가능성이 높아지며 정비사업 시동에 거는 기대가 높아질 것”이라고 전망했다.

그는 “다만 구조적으로 안전함에도 불구하고 재건축사업이 추진되며 사회적 낭비가 유발될 우려되나, 하향 조정되기 시작한 주택가격이 정비사업 재료로 하방경직성을 갖게 되는 문제도 나타날 수 있겠다”고 덧붙였다.

전문가들은 재건축을 시작할 수 있는 진입장벽이 낮아진다는 의미는 있지만, 현 시장상황에서 집값을 자극시킬 가능성은 적다고 봤다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “재건축 안전진단 통과의 핵심 변수는 구조안전성 가중치 기준인데, 이 비율이 높으면 통과가 어렵고, 낮으면 통과가 수월해서 부동산정책 방향에 따라 이 수위를 조정해 재건축 추진 첫 관문을 조절했다”고 평가했다.

그러면서 “정부가 재건축 사업이 원활하게 진행되도록 할 방침이고, 이는 법 개정 없이 시행령·시행규칙 개정을 통해 즉각 시행할 수 있는 부분”이라며 “하지만 재건축초과이익환수제와 분양가상한제가 조합원에게는 더 민감한데, 이 부분이 여전히 수익에 부정적인 영향을 주고 있다고 판단할 가능성이 높고, 최근 공사비 증가 등 전체 사업성도 좋지 않은 환경이기 때문에 당장 사업에 속도를 내기에는 어려울 것이라고 생각된다”고 했다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “기준금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 매수세가 크게 위축돼 있어 매수세가 회복되기 쉽지 않아 보인다”면서도 “다만 강남과 양천, 노원 주요 재건축 추진 단지가 몰려 있는 지역은 이번 대책이 집값을 자극하는 요인으로 작용할 수 있다”고 내다봤다.