시행 2년 된 임대차법, 어떻게 손질 될까

임대차법 시행 후 서울 전셋값 2억 가까이 ‘껑충’

8월 계약갱신권 만료…하반기 전세난 예고

“신고 의무화 제외하고 계약갱신·상한제 개정 검토할 듯”

신규 입주물량도 부족한 가운데 8월 시행 2년을 앞둔 계약갱신청구권 만료 기간이 다가오면서 하반기 전세난이 예고되고 있다.ⓒ데일리안 류영주기자

안정세였던 임대차 시장이 수요는 꾸준한 가운데 최근 임대차법에 따른 매물 감소로 일부 지역에서는 호가가 높아지는 분위기다. 신규 입주물량도 부족한 가운데 8월 시행 2년을 앞둔 계약갱신청구권 만료 기간이 다가오면서 하반기 전세난이 예고되고 있다.

실제로 임대차법 시행 후 약 2년 만에 서울 아파트의 평균 전셋값은 2억원 가까이 올랐다. 12일 한국부동산원에 따르면 올해 3월 서울 아파트의 평균 전셋값은 6억3294만원으로 임대차 2법 시행 전인 2020년 7월 말 평균 4억6458만원 대비 36.2%(1억6836만원) 상승했다. 이는 2년 전 3월 전셋값(4억6070만원)과 비교해도 평균 37.6%(1억7224만원) 오른 가격이다.

이에 지난 10일 출범한 윤석열 정부는 임대차법 손질을 검토 중에 있다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 인사청문회에서 임대차3법과 관련해 “폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다”는 입장을 밝히기도 했다.

전문가들은 당장 폐지는 없겠지만, 임대차3법 축소 등 대대적인 손질이 이뤄질 것으로 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “새 정부가 실거래가 신고 의무화를 제외하고 갱신계약권과 임대료 상한제 개정을 검토할 것으로 예상된다”며 “다만 갱신계약을 앞둔 세입자의 반발과 월세화 문제, 충분히 주택공급을 할 수 있는 토대 마련이 전제될 필요가 있다는 점에서 공급대책이 선제화되고 임대료 보조책 병행, 대규모 건설 및 법인 임대사업자 대책이 우선될 필요가 있다”고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “하반기 임대차 시장의 불안이 예상되기 때문에 서민들의 주거안정과 비용 부담을 줄이기 위한 주거복지와 관련된 금융과 세제 등의 조속한 시행을 기대한다”고 말했다.

그러면서도 “임대차3법의 일부 조정이나 폐지 등에 대한 의지는 강하지만 사실 당장 법안이 개정되기는 어려워 보인다”며 “임대차 시장은 완전 실수요 시장으로의 공급 대책이 현실화되도록 빠른 실행이 가장 필요하다”고 강조했다.

그는 또 “주택임대사업자제도 부활이나 전셋값을 많이 올리지 않은 집주인에 대한 인센티브 제공, 전세자금대출 완화 등 8월부터 신규 계약을 해야 하는 임차인들을 위해 할 수 있는 일을 적극 검토하고 협의해야 할 것”이라고 덧붙였다.

현재 임대차 시장에서도 학군, 교통 등이 좋고 생활 편의시설이 잘되어 있는 주거지는 수요가 공급보다 많아 가격이 상승할 가능성이 높다.

특히 임대차법으로 인해 이번에 계약을 하면 거의 동일한 금액으로 4년간 임차를 줘야하기 때문에 집주인 입장에서는 지난 2년간 못 올린 금액에 향후 4년간의 상승 금액을 모두 반영해 매물을 내놓을 것이란 우려가 나오고 있다.

김 위원은 “금리 인상기에 전세자금대출 이자 부담이 높아져 전세보증금을 올리는 대신 일부 보증금을 월세로 전환하는 월세화 비율도 크게 높아질 전망”이라며 “최근 시중은행의 전세자금대출 규제가 일부 완화되었기 때문에 하반기 전세 수요자들은 미리 준비할 필요가 있다”고도 조언했다.