[부동산 카오스] 대출 규제로 중저가 주택만 직격탄

9억 이하 거래 58%→ 51%로…15억 초과 고가 거래는 증가

“대출 연연하지 않는 고가, 똘똘한 한 채·증여 등 수요 여전”

올해 8월 이후 지난달 말까지 서울 아파트 실거래가 신고 건수는 이날 기준 총 1만489건으로 집계됐다. 직전 4개월(4∼7월)간 1만7663건에 비해 7000건 이상 감소한 수치다.ⓒ데일리안

금융당국의 대출 규제 여파로 서울 아파트 시장의 거래가 사실상 실종된 분위기 속에 고가 아파트 거래는 오히려 늘어난 것으로 나타났다.

정부의 강력한 규제로 주택 매매가 제한되자 중저가 아파트 거래는 직격탄을 맞은 반면, 고가 아파트 거래는 치솟으면서 정부의 규제로 인한 양극화 현상은 더욱 심화될 것이라는 지적이 나온다.

14일 국토교통부 실거래가 통계시스템에 따르면 금융당국이 시중은행의 가계대출 총량 관리를 본격적으로 강화하기 시작한 올해 8월 이후 지난달 말까지 서울 아파트 실거래가 신고 건수는 이날 기준 총 1만489건으로 집계됐다. 직전 4개월(4∼7월)간 1만7663건에 비해 7000건 이상 감소한 수치다.

다만 9억원 초과 아파트 거래 비중은 규제 이전(4∼7월) 41.9%에서 규제 이후(8∼11월) 48.5%로 늘었다. 시중은행의 주택담보대출이 금지된 15억원 초과 아파트 거래 비중도 같은 기간 15.9%에서 18.0%로 증가했다.

이에 반해 9억원 이하 거래 비중은 58.1%에서 51.5%로, 대출 규제가 없는 6억원 이하 거래는 28%에서 24.3%로 각각 줄어들었다.

전문가들은 각종 대출 규제로 서민과 중산층은 아파트를 매입하기 어려워진 반면, 대출 여부에 연연하지 않는 부유층은 정부의 규제 효과가 전혀 먹히지 않은 것으로 보고 있다.

실제로 이 같은 거래 실종 상황에서도 고가 아파트가 밀집한 강남권에서는 소위 현금 부자들을 중심으로 한 신고가가 나오고 있다.

서초구 반포동 반포 아크로리버파크 전용면적 84.95㎡는 지난달 15일 종전 최고가보다 3억원 높은 45억원에 매매 계약이 체결됐다. 3.3㎡당 가격이 무려 1억3200만원에 달한다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡도 같은 날 28억2000만원에 팔리면서 종전 27억8000만원의 신고가를 갈아치웠다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “상반기 비교적 가격이 덜 올랐다고 판단되는 중저가 지역이나 호재가 있는 곳은 영끌을 통해 매입했는데 하반기 들어서면서 주택 관련 대출에 제한이 생기고 금리도 두 차례 올라 거래가 줄고 상승폭이 둔화되는 모습이 나타난 것”이라고 봤다.

그러면서도 “서울에서도 강남3구나 용산구 등 원래 대출이 금지됐던 고가 주택의 경우엔 물건이 희소하고 똘똘한 한 채나 증여 등의 목적으로 현금 자산가들의 수요는 여전해 거래감소 가운데 호가로 거래가 체결되는 상황은 지속될 것”이라고 덧붙였다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “10월말 발표된 가계부채 관리 강화방안과 11월의 기준금리 추가 인상 이후 주택 시장의 거래가 사실상 실종된 분위기”라며 “일반적으로 매도자와 매수자 사이의 거래가 정상적으로 순환되지 못할 경우 매물이 자연스럽게 쌓이고, 급매물 위주로만 거래되면서 상승폭이 둔화되며 약세 전환으로 이어지게 된다”고 분석했다.

그는 이어 “대출 금리 인상이나 대통령 선거라는 정치적 이슈까지 시장에 섞이면 수요층의 관망세는 더 심화될 것으로 보인다”면서도 “하지만 주거 문제는 임차 혹은 매매라는 2가지 선택지 내에서 움직이기 때문에 공급량을 통해 수급 불균형 문제가 일정부분 해소되기 전까지는 입주 감소, 정비사업 활성화, GTX 등 교통 호재, 신도시 개발 이슈, 세금 및 대출 완화 등 특정 이슈에 따라 가격 변동성이 다시 커질 가능성이 높다”고 덧붙였다.