“중대형 임대주택·지분적립형 분양주택으론 전세대란 못 잡아”

공급물량 턱없이 부족, 공급까지 최소 3년

민간과 화합 없이 부동산 문제 해결하려는 정부

“임대차시장 90% 물량 책임지는 민간 공급 활성화해야”

정부가 새 주택임대차보호법을 시행한 지 석 달이 지났지만 전·월세 물건은 없고 가격만 오르고 있다. 지난 2일 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 모습. ⓒ연합뉴스

전세대란이 역대 최악으로 치닫고 있는 상황에서 정부가 해결 방안 중 하나로 ‘중대형 임대주택’과 ‘지분적립형 분양주택’ 등을 제시했다.

그러나 이들 주택 물량이 충분한 것도 아니고, 공급까지 최소 3년이 걸려 당장 서울과 수도권 전세난을 해소하기 어렵다는 지적이 나온다. 거기에 민간과 화합 없는 공공 주도 물량은 확실한 공급책이 되기엔 역부족이라는 분석도 있다

3일 KB국민은행 월간주택가격 동향 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 중윗값은 전달보다 3971만원 오른 5억804만원이다. 통계 작성 후 처음으로 5억원을 넘었다.

전세매물은 주택 임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권) 시행 이후 급감했다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 2일 기준 서울 전세매물은 지난 7월 말과 비교해 70.8% 감소한 1만1233건으로 조사됐다.

이렇듯 시장이 혼란스러워지자 정부는 전세대책을 고심중이다. 통계에서 유추 가능한 현 전세대란의 근본 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 공급이다. 시기적으로도 임대차법 시행 이후 점점 문제가 가속화 하고 있다.

집주인들은 실거주를 위해 세입자를 내보내고, 세입자들은 계약갱신청구권을 행사하며 기존 전셋집에 눌러앉아 전세 매물이 시장에 나오지 않고 있다.

정부는 전세대란의 원인을 임대차법으로 보고 있지는 않지만, 시장에 공급매물을 늘려야 하는 것에는 공감하고 있다.

하지만 정부가 획기적인 방법 이라며 제시한 중대형 임대주택과 지분적립형 분양주택은 당장 공급할 수 없을 뿐더러 물량도 제한적이다.

물량이 구체적으로 제시된 지분적립형 분양주택의 경우 2023년부터 2028년까지 1만7000가구가 공급계획으로 잡혔다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “이는 1년에 3500가구에 불과해 언 발에 오줌 누기 정책 될 가능성이 높다”고 지적했다.

또한 지분적립형 분양주택은 8·4공급대책에서 언급한 태릉 골프장·용산 정비창 부지 등에서 나올 가능성이 높아, 기존 공급물량과 중복된다는 점도 짚고 넘어가야 한다.

문재인 대통령이 전세난 해법으로 강조한 중대형 임대주택 계획은 국토교통부에서 이달 구체화해 발표할 예정이다. 다만 이 역시 당장 공급대책이 될 수 없기에 현 시장 전세난을 잠재울 수는 없다는 것이 시장 평가다.

서울 송파구의 한 부동산중개업소의 비어 있는 매물정보란. ⓒ연합뉴스

전문가들은 임대차시장의 90% 이상을 공공이 아닌 민간이 책임지고 있다는 사실을 강조한다. 정부가 10%의 물량을 시장에 아무리 공급해봤자 수요를 감당할 수 없다는 것이다.

이에 공공임대 물량 비중을 높이면서도, 민간에서 임대매물이 나올 수 있도록 유도하는 방법을 함께 제시해야 한다고 주장한다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “90% 공급을 차지하는 민간임대주택이 활성화 할 수 있도록 정책방향을 수정해야 한다”고 강조했다.

시세보다 저렴하게 집을 내놓는 양도인들에게 양도세 중과 배제 등 세제혜택을 주면 현 부동산 혼란을 잠재우는데 큰 도움이 된다는 의견도 나온다.

김 연구소장은 “신혼부부 등에게 KB시세 90% 수준으로 싸게 파는 양도인에게 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용 조건까지 걸어줘야 한다”며 “이는 젊은 세대 주거문제 해결, 전세 수요 감소로 전세시장 안정, 양도세 동결현상 완화로 인한 매매시장 안정화 등 세 마리 토끼를 잡을 수 있다”고 조언했다.