‘임차인보호 3법’의 논란

사안에 따라서 형평에 반하는 결과를 초래할 수도

전세난 해결 효과도 없이 부동산시장 왜곡시킬 수도

서울 시내에 위치한 한 공인중개소 외벽에 시세정보가 붙어있다.ⓒ뉴시스

최근 거대 여당이 집권한 국회에서 주택임대차보호법과 관련하여 전월세 신고제, 계약갱신청구권, 전･월세상한제 등의 제도를 도입하려고 입법발의를 하는 등 제도의 도입을 추진하고 있다.

주요내용을 살펴보면, 임차인이 2년의 전세 계약 이후 계약갱신청구권을 무기한 행사할 수 있도록 하는 대신 계약 증액 금액을 기존 계약의 5% 이내로 증액할 수 있도록 하는 내용, 임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 해 최장 4년(2+2)동안 전월세 계약을 유지할 수 있는 내용, 임차인이 전월세 계약을 체결한 후 정부에 해당 내용을 신고하도록 하는 제도 등이다.

상당수의 외국에서도 임대료를 통제하고 있지만, 일본과 같이 임대료 통제를 하지 않는 나라도 많이 있다. 통제를 하는 경우에도 그 통제방식은 매우 다양하다. 현재 우리나라에서 논의되는 통제방식은 예컨대, 두바이, 필리핀, 파키스탄, 튀니지와 같은 고정요율에 의한 제한방식이다. 그런데 이러한 임대료 통제에는 신축건물과 공실인 경우 예외를 인정하는 것이 일반적이다. 우리나라에서 추진되고 있는 전･월세상한제의 경우에는 그러한 예외를 인정하지 않고 있어 사안에 따라서는 형평에 반하는 결과를 초래할 수도 있다.

또한, 영국의 경우처럼 임대료에 대해 강한 통제를 하던 국가에서도 점차 이를 완화하는 추세를 보이기도 한다. 따라서 외국에서 임대료를 통제한다고 해서 그러한 제도가 특히 우리의 전세난 등을 해결하는데도 유효한 제도라고 할 수는 없을 것이다.

지난 1일 국토교통부에서 발표한 ‘2019년도 주거실태조사’ 결과에 따르면 지난해 전국에서 자가에 거주하는 가구 비율 즉, 자가점유율은 58%로 나타났다. 전국의 PIR(연소득 대비 주택가격 배수)은 5.4배이고, 생애 최초로 주택을 마련하는데 소요되는 기간은 작년 6.9년으로 나타났다. 무주택 가구의 무주택 기간도 11.9년으로 나타났다.

이는 우리나라 주택임대차시장에 수요는 많고, 공급이 부족하여 공급자 중심시장이라는 것이다. 공급자 중심의 시장에서는 수요자자가 약자가 되는 것이다. 결국 시장규제를 통하여 문제를 해결하는 것이 아니라 시장을 통하여 문제를 해결하여야 한다는 것이다. 일본처럼 수요자 중심의 시장을 만들면 주택임대차시장의 문제는 자연적으로 해결된다는 것이다.

이른바 전세난은 저금리 기조, 보증금부 월세시장에로의 구조적 재편과정, 수급불균형, 전세보증금 대출제도 확대 등으로 인하여 발생한 문제이다. 그리고 전세가격이 계속 상승한다고 하여 상승분만큼 전세입자에게 전세금대출을 받을 수 있도록 하여 이에 충당하라고 하는 정책은 전세가격 상승을 부추기는 역할을 할 수 있다.

또한, 부유한 전세입자에 대한 과세 논란도 있는데 서민의 주거안정이라는 주택임대차보호법의 제정목적이나 취지에 고액의 전세입자까지 보호하는 것이 과연 타당한 것인지는 의문이다.

전･월세상한제에 의하여 상한율을 제한하는 방식으로 규제를 한다면 이는 계약자유의 원칙(상호교섭과 내용형성의 자유)을 지나치게 제한하는 측면도 있다. 따라서 전･월세상한제의 확대는 일부 전세가격의 상승으로 고민하는 전세입자에게 호감을 주고, 전세가격 상승을 억제하는 효과가 있는 것처럼 보일 수 있다.

그러나 위에서 검토한 바와 같이 이른바 전세난 해결에 큰 효과도 없이 오히려 부동산시장을 왜곡시킬 수 있다. 따라서 주택임대료규제정책의 일환인 전･월세상한제 등을 확대하여 적용하는 것은 부동산시장의 상황, 법리적 측면, 국민정서 등을 충분히 고려하여 바람직한 정책방향을 설정하여야 할 것이다.

첫째, 전･월세상한제를 계약갱신에도 적용한다고 하면 특히 신규 전세계약을 체결하는 임대인 입장에서는 증액 제한 폭을 고려하여 전･월세가격을 정하려고 할 것이므로 전･월세가격이 급등할 우려도 있다.

둘째, 부유한 전세입자까지 약자로서 보호하는 결과를 초래하는 전･월세상한제는 형평에 반하기 때문에 이 문제를 해결하려면 전･월세상한제의 적용대상과 범위를 설정하여 제한하여야 한다.

셋째, 전세의 공급이 부족한 상태에서 상한제에 의한 규제를 확대하다면 전세를 월세로 전환하는 구조적 변환이 가속될 수 있다. 그렇게 되면 오히려 전세난이 가중될 수 있을 것이다. 따라서 공급을 통한 공급자 중심시장으로 전환될 수 있도록 할 필요가 있다.

넷째, 임대차 기간 중 물가상승률이나 조세부담증가 등이 차임인상률 보다 높을 경우에는 임대인의 재산권 행사나 영업의 자유에 대한 과도한 제한이 될 수 있다.

ⓒ박진희 디자이너

글/서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)