30만가구 3기 신도시?...분산효과 '다소', 집값 안정은 '글쎄'

자족기능·인프라 개선 속도가 관건…지역주민 반발·공급과잉 문제도

자족기능·인프라 개선 속도가 관건…지역주민 반발·공급과잉 문제도

김현미 국토교통부 장관이 7일 오전 정부서울청사에서 수도권 주택 30만가구 주택공급방안에 따른 제3차 신규택지 추진계획을 발표하고 있다.ⓒ데일리안

정부가 지난 7일 3기 신도시 30만가구 주택공급 계획을 마무리 하는 3차 신규택지를 선정, 발표 했다. 경기도 고양 창릉과 부천 대장 등지에 11만 가구를 조성한다는 방침이다.

이에 대해 전문가들은 서울 실거주 수요의 분산 효과는 다소 있겠지만, 서울 아파트 가격에 미치는 영향은 크지 않을 것 이라는 분석을 내놨다.

특히 지난해 말까지 국토교통부가 3기신도시로 연이어 선정한 경기도 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천시 계양, 경기도 과천 등은 선정 이후 해당 주민들이 대책위를 꾸려 반대 목소리를 내고 있다. 최근에는 설명회까지 무산된 상태여서 사업이 생각보다 순탄치 않을 것이라는 예상이 나온다.

이날 국토부가 정부서울청사에서 발표한 ‘수도권 주택 30만가구 공급안-제3차 신규택지 추진 계획’에 따르면 고양시 창릉동(813만㎡·3만8000가구), 부천시 대장동(343만㎡·2만가구)에도 3기신도시가 지어진다.

또 중규모 택지지구인 안산장상(221만㎡ 1만3000가구), 용인구성역(276만㎡, 1만1000가구), 안산신길2(75만㎡, 7000가구), 수원당수2(69만㎡, 5000가구)가 동시 개발되고, 지하철역 복합개발과 도심공공부지, 군 유휴부지, 공공시설 복합화를 이용한 소규모 택지개발 등도 병행된다.

국토부는 지난해 9월13일 수도권 30만가구 공급계획을 첫 발표하고, 같은 해 9월21일 1차(17곳, 3만5000가구), 12월19일 2차(41곳, 15만5000가구) 입지를 공개한 바 있다.

3차 발표는 당초 다음달 쯤으로 예상됐었지만 발표 시점이 한 달여 이상 앞당겨 졌다. 이에 대해 업계는 최근 강남권을 중심으로 급매물이 소진, 가격 낙폭이 둔화되면서 호가 재반등 논란이 일자 이를 조기 불식시키려는 의도라고 해석한다. 이와 함께 신도시 입지발표 보안 문제도 공개를 서두른 이유로 꼽힌다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “상반기 중 나머지 11만가구에 대해서 공급방안 발표하겠다고 예고한 만큼 지자체와의 협의가 원활하게 조기에 완료했다”며 “현재 시장 안정세가 유지가 되고 있지만, 2023년 이후 안정적인 양질의 주택을 공급하기 위한 기반을 마련하기 위해 이번에 공급발표를 하게 됐다. 이후 이달 광역교통 5개년 시행계획을 짜고 용역을 착수할 계획”이라고 설명했다.

전문가들은 고양창릉, 부천대장지구가 이번 3차 공급지로 선정되면서 서울 서북권 수요를 어느 정도 분산하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 분석했다. 그러나 서울 아파트 시장 영향은 제한적일 것이라고 봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대부분 서울까지 평균거리 1㎞대 위치하고 있어 교통대책이 잘 수행된다면 서울 수요가 일정 부분 분산될 수 있을 것”이라며 “서울 집값이 바닥을 찍은 것 아니냐는 전망이 일부에서 나오자 집값 안정화 정책 의지 표명을 위해 3기신도시 나머지 공급 물량을 서둘러 발표한 것으로도 해석할 수 있겠다”고 말했다.

그는 “2기신도시에서도 미분양이 나는 곳이 있었던 만큼 기존 서울 아파트 시장에 미치는 영향은 거의 없을 것”이라면서도 “정부의 부동산 시장 규제 강화 기조는 계속 이어질 것”이라고 예측했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “고양 창릉지구는 택지를 중심으로 인근에 원흥, 지축, 삼송지구와 은평뉴타운, 향동·덕은지구가 둘러싸고 있어 추가 개발 압력이 높은 지역이었다”며 “판교제1테크노밸리의 2.7배 규모인 135만㎡의 자족용지와 경의중앙선 외에도 지하철 고양선 신설, GTX-A노선 연결 등으로 여의도, 용산, 강남을 25~30분내 주파할 수 있어 일산 1기신도시 주택 교체수요 유입과 수도권 북부 20~40세대의 내 집 마련에 도움이 될 것으로 보인다”고 전망했다.

그는 “부천 대장지구도 남단인 경인고속도로 좌우로 펼쳐진 택지로 주변에 계양테크노밸리와 서운일반산업단지 등 자족기능이 밀집해 있고, 김포국제공항과 강서 마곡지구가 가까운 위치다”라면서 “최근 분양을 시작한 인천 검단신도시와 3기신도시인 계양지구가 동시 개발될 예정”이라고 덧붙였다.

전문가들은 이처럼 3기신도시가 기존 신도시보다 서울에서 가깝고 교통 대책도 함께 신경 쓰고 있다는 면에선 긍정적으로 평가했으나, 이들 지역에 소비자들이 만족할만한 합리적 분양가와 택지조성 시 약속한 자족기능 및 광역교통망의 인프라 개선 속도가 결국 3기 신도시 성공의 관건이 될 것이라고 입을 모았다.

택지 개발방식과 보상금액을 두고 반대이견이 벌어진 지역주민의 목소리 역시 얼마나 다독일 수 있느냐도 관건이다.

함 랩장은 “일자리와 주거가 하나의 생활로 연계되고 서울 등 인근도시로의 접근성이 완비되지 않는다면 장기적 서울 수요 분산에 실패할 것”이라면서 “택지보상과 신도시 개발 방향에 대한 다양한 이견들과 개발 반대를 합의로 이끌어내는 것 또한 숙제”라고 우려했다.

공급과잉 문제가 커질 것이라는 목소리도 나온다. 고양 창릉, 부천 대장지구 모두 주변 기존 택지개발로 인한 입주적체와 미분양 문제가 있는 상황에서 추가 신도시 개발로 인한 공급과잉 문제는 지역사회에 또 다른 부담이 될 수 있다는 지적이다.

양지영R&C연구소장은 “고양은 일산을 비롯해 지금까지 공급이 많았고 아직 미분양이 많은 상황에서 3기신도시가 원했던 수요를 흡수 할 수 있을지 의문”이라며 “부천의 경우에도 계양에 공급 물량이 많은 상황에서 3기신도시와 맞물리면 공급 과잉 문제가 나타날 수 있다”고 예상했다.