윤석열 정부의 부동산정책, 전략도 마련해야

윤석열 대통령 당선인(가운데)이 4일 오후 서울 종로구 삼청동 대통령직인수위원회 대회의실에서 열린 기획위원회 제1차 전체회의에서 발언하고 있다. ⓒ인수위사진기자단

최근 국제정세는 러시아와 우크라이나와의 전쟁으로 요동치고 있다. 전쟁이 일어나면 승리해야 한다. 이를 위해선 전략과 전술이 필요하다. 전략은 전쟁 목적을 달성하는 데 목표를 두고, 전술은 적의 병력을 격멸함으로써 전략 목표를 달성하는 데 그 목적을 둔다.

이는 한 집단의 목표와 목적을 보여 주며, 목적 달성을 위한 중요 정책과 계획을 세우는 것을 의미한다. 전술은 집단의 종합적이고 광범위한 장기적인 계획과 운영을 의미하는 전략과 다른 의미로, 국부적이고 단기적인 성격을 띠고 있다.

그런데 작금의 인수위 부동산 정책을 살펴보면 전략이 불명확하다. 전략은 부동산 공급과 부동산 시장의 기능을 회복이라고 볼 수 있다. 공급이라는 목표를 달성하기 위한 전술이 필요한데 주택 250만 가구 공급 로드맵 등을 제시하고 있으나 목표가 불명확하다. 년도별 수요예측을 바탕으로 구체적인 공급계획 목표가 제시돼야 한다.

시장 기능 회복이라고 목표를 달성하기 위한 전술도 필요하다. 현재 부동산 세 부담 완화 등을 제시하고 있지만, 목표가 불명확하다. 공급이라는 목표를 달성하기 위한 필요한 공급이 어느 정도 인지에 대한 분석이 부족하다. 그래서 어떤 종류의 주택을 언제, 어디에, 어떻게 공급하겠다는 계획이 없다.

전략도 없다. 그렇다 보니 재건축 규제완화는 가격상승의 부작용이 발생할 수 있다는 주장, 대출규제 완화는 가계대출 부실화의 우려가 있다는 주장에 주춤하고 있다.

부동산 공급 계획을 수립할 땐 명확한 기준과 공급 방안에 대한 목표 설정이 선행돼야 한다. 부동산 시장 기능 회복이라는 정책방향에 대한 전술도 명확하지 않아 전략에도 문제가 발생한다. 기능 회복이라는 목표를 달성하기 위한 전략을 살펴보면 보유세와 거래세의 완화, LTV의 완화, 임대차 3법의 폐지를 통한 정책 뿐이다.

시장의 기능을 회복한다는 것이 무엇 인지에 대한 정의가 필요하다. 주택이 필요한 국민은 누구나 매수할 수 있고, 매도하는 사람은 언제든지 쉽게 부동산을 팔 수 있고, 임대인과 임차인은 공정하게 계약할 수 있는 환경을 조성해야 한다.

윤 당선자 인수위원회의 부동산 대책들을 살펴보면 소총만 난사하고 있다. 적이 있는 곳에 지역적 전쟁만 하고 있어 국민들은 불안심리는 확대되고 있다. 소총의 파편들만 난무하고 있기 때문이다. 그리고 문제인 정부의 정책은 실패했다는 인식을 바탕으로 반대 방향의 정책들만 발표되고 있다.

소총도 전쟁에 필요하지만 미사일도 사용하는 것이 전쟁이다. 부동산 대책도 단편적인 측면에서 접근할 수 있지만 종합적이고 광범위한 장기적인 계획과 운영을 의미하는 전략적인 대책도 필요하다.

부동산공급을 위한 전략은 단기, 중기, 장기의 수요를 예측해야 한다. 수요에 따라 공급이 이루어져야 하기 때문이다. 우리나라도 인구수와 가구수의 감소로 성장이 정체되는 시기가 도래할 것이다. 급속한 고령화와 출산율의 감소로 수요자가 감소하게 되면 수도권 외곽지역은 빈집 발생이나 슬럼화를 가져올 수도 있다. 따라서 차기 정부는 좀 더 국가의 미래를 위한 장기적 측면의 공급정책을 제시했으면 하는 바람이다.

부동산시장 기능 회복을 위한 전략은 부동산조세제도의 개편이다. 조세제도의 개편방향은 재산세를 포함한 보유세를 높이고, 양도소득세 같은 거래세를 낮추는 방향이다. 종부세는 재산세와 통합이 필요하다. 보유세 인상을 통해 부동산을 이용하는 사람, 조세를 부담할 수 있는 사람만 부동산을 소유할 수 있는 방향으로 개편돼야 한다. 징벌적 조세로 부동산문제를 해결할 수 없다는 것이 역사적 사실이고, 상식이다.

또한, 각종 규제 완화 방안은 부동산가격의 상승이라는 부작용이 발생할 가능성이 있기 때문에 이에 대한 대책도 수립해야 하며, 급격한 부동산가격의 상승이나 하락은 사회적·경제적 측면에서 여러 가지 부작용이 있기 때문에 물가상승률 범위 내에서 점진적인 우상향이 되도록 관리하는 방안도 함께 마련해야 할 것이다.

부동산정책도 이제는 포퓰리즘적인 국민의 여론만 고려하는 것이 아니라 국가의 미래를 위한, 국민을 위한 전술과 전략을 수립해 모든 국민이 행복한 우리나라가 됐으면 하는 바람이다.

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글/서진형 대한부동산학회 회장