[이재명 부동산 진단②] 실패한 정책 또…상한제·원가공개 부작용 해법있나

분상제 부활 이후, 가수요 몰려 청약 열기 '활활'

전문가 "부작용 경고한 제도…시장 안정 효과 없어"

더불어민주당 대권주자인 이재명 경기도지사가 분양가 상한제와 분양원가 공개 등의 부동산 정책을 공약했다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

더불어민주당 대권주자인 이재명 경기도지사가 분양가 상한제와 분양원가 공개 등의 부동산 정책을 공약했다. 시장에선 공급을 위축시키고, 주택의 품질을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 수 있다는 지적이 여러차례 나왔던 해묵은 정책들이다.

특히 이미 시행 중에 있는 분양가 상한제의 경우 시세차익을 노린 가수요까지 불러들이면서 오히려 실수요자들의 '내집마련'을 더 어렵게 만들었다.

6일 부동산 업계에 따르면 이재명 지사는 최근 제3차 정책공약 발표 기자회견에서 ‘분양가 상한제’를 공약 사항으로 내세웠다. 사실 이미 시장에선 실패를 예견했던 제도들이다.

분양가 상한제는 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도다. 정부가 인위적으로 가격을 통제해 저렴한 금액에 공급하는 방식으로 볼 수 있다.

지난 2015년 이후 건설경기 및 공급 위축 우려에 폐지됐다가, 김현미 국토교통부 전 장관으로 인해 지난해 부활했다. 이 지사는 분상제 대상을 좀 더 확대하는 방향으로 제도를 운영할 것으로 보인다.

하지만 돌아온 분상제는 여전히 단점이 해소되지 않은 상태다. 가수요를 불러들이면서 청약 경쟁률이 급격하게 높아지는 부작용을 낳았다. 이로 인해 실수요자들의 내집마련은 한층 어렵게 됐다.

실제로 직방에 따르면 올 상반기 서울지역의 청약경쟁률은 124.7대 1로 집계됐다. 이는 지난해 하반기 평균 97.1대 1보다 대폭 오른 것으로 반기 기준으로 역대 최고치다.

공급도 줄었다. 민간택지 분상제가 시행된 직후인 지난해 8월부터 올해 6월까지 약 1년간 서울지역의 민간아파트 분양물량은 3188가구에 그쳤다. 분상제 시행 전 1년 동안 1만7195가구가 분양됐던 것과 비교하면 80% 이상 급감한 수치다.

이런 이유로 지난해만 해도 이 지사는 분상제에 대해 부정적인 입장이었다. 당시 이 지사는 “분양을 받으면 입주하는 순간 수억원을 벌게 되는 등 시중 가격으로 오르며 분양 광풍이 일게 된다"며 "분양가 상한제는 처음에는 좋은 의도였으나 지금은 나쁜 제도"라고 말한 바 있다.

갑작스레 입장을 변경한 까닭은 이낙연 전 더불어민주당 대표와의 부동산 공약 경쟁에 따른 결과로 보인다.

한 부동산 전문가는 "현재 경선에서 앞서기 위해 이낙연 전 대표와 이 지사 간 부동산 공약을 두고 다툼을 공방을 주고 받고 있다"며 "그러다 보니 과거에 나쁜 제도라고 평가했던 분양가 상한제까지 가지고 나온 것 아니겠냐"고 분석했다.

이 지사는 분양 원가공개도 공약했다. 주택 분양 시 비공개 정보였던 분양원가를 공개해 아파트 가격이 높게 형성되는 것을 막겠다는 취지다. 다만 이 또한 여러 부작용이 예상된다.

우선 주택 품질 문제다. 저렴한 자재를 사용하거나 커뮤니티 시설을 줄이는 등 건설사들이 원가 절감을 위해 돈 들어가는 일은 하지 않으려 할 가능성이 크기 때문이다.

업계의 기술혁신에 방해가 된다는 우려도 있다. 자제구입 및 하도급 관리 등 각 건설사의 영업 노하우와 사업성이 드러나게 돼 소극적으로 사업을 운영할 수 있다는 것이다.

한 건설사 관계자는 "분양 원가를 공개한다고 하면 자재구입비라든지 하도급 관련 비용 등이 모두 공개될 가능성이 큰데, 이는 공사비를 줄이라는 의미"라며 "결국 건설사 입장에선 자재를 저렴한 걸 설치한다든지 비용이 투입되는 특화설계를 줄이는 등의 행동으로 나타날 수 밖에 없다"고 말했다.

전문가들은 이 지사의 공약의 경우 이미 부작용을 수차례 경고했던 제도라며, 시장 안정 효과는 없을 것이라고 단언했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 올백자문센터 부동산 수석위원은 "분양가 상한제가 결국 분양가를 낮춰 기존 주택의 가격을 떨어뜨려보겠다는 취지인데, 시장은 전혀 다르게 반응했다"며 "만약 이를 확대한다고 하면 지금보다 더 많은 가수요가 몰릴 가능성이 크다. 지금은 청약 제도를 개편하거나 대출을 받을 수 있게 해 실수요자가 청약을 받을 수 있는 환경을 조성하는 것이 우선"이라고 지적했다.

이어 "만약 분상제 확대에 분양원가까지 공개된다면 주택의 질은 낮아지게 될 수 밖에 없다. 이젠 차별화가 중요한 시점에서 닭장과 같은 비슷한 형태의 아파트만 양산하는 결과를 낳을 수 있어, 분양원가 공개는 신중할 필요가 있다"고 덧붙였다.