[단독] 국토부, 한 입으로 두말…'소규모정비 임대리츠' 슬그머니 포기

금융지원 고려해야 할 부분 많아…"현재 운영계획 없다"

"조건 까다롭고 낮은 수익성에 설립됐어도 인기 낮았을 것"

면목동 가로주택정비사업 대상지 전경.ⓒ서울시

국토교통부가 가로주택정비사업 활성화를 위해 사업자들의 부담을 덜어주겠다며 계획한 '소규모정비 임대리츠'를 설립 조차 하지 않은 것으로 확인됐다. 당초 리츠를 활용해 일반분양분을 선매입한 뒤 10년간 임대운영 후 분양 전환한다는 계획이었다. 하지만 지금은 올스톱 상태다.

27일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 지난 2018년 수도권 주택공급 확대 방안 발표 당시 소규모정비 임대리츠 설립 계획을 공표했다. 사업자들의 부담을 덜어 소규모 정비를 활성화하겠다는 취지였다.

국토부는 주택도시기금 출자를 통해 소규모 정비 임대리츠를 설립한 후 소규모 주택 정비사업으로 나온 일반분양분을 선매입하고 이를 10년간 임대운영한 뒤 분양 전환할 계획이었다.

가로주택정비사업 등 소규모 정비사업은 일반분양분 매각을 통해 사업비를 회수하는 구조로 돼 있어 일반분양분이 잘 팔려야 안정적인 사업 추진이 가능하다.

하지만 임대리츠 사업은 한발짝도 떼지 못한 채 운영 및 설치 계획이 모두 올스톱 됐다.

공공 참여 가로정비사업의 경우 한국토지주택공사(LH)에서 일반 분양 주택수의 30%를 매입할 수 있도록 하는 제도가 존재했던데다, 금융지원이다 보니 고려해야 할 점이 많다는 이유 때문이다.

국토부 관계자는 "현재 소규모정비사업 임대리츠의 운영방식에 대해선 정해진 바가 없다"며 "현재 설립 계획은 따로 없다"고 말했다.

이어 "공간지원리츠라는 비슷한 리츠도 존재하고 있고, 금융 지원이다 보니 여러 문제들이 있어 설립을 하지 않게 됐다"고 설명했다.

하지만 국토부 측의 해명과는 달리 공간지원리츠는 소규모정비 임대리츠 설립 계획 발표 이후 2년 뒤인 지난해 처음 모습을 보였다.

전문가들은 국토부의 미숙한 정책 처리에 문제가 있다고 지적했다.

부동산 업계 한 관계자는 "이제 와서 비슷한 리츠가 있다는 등 변명하는 것은 옳지 않다. 처음부터 충분한 검토가 있었다면 이런 모습은 안 보여도 됐을 것"이라며 "다만 기존에 비슷한 제도가 있다는 것만이 취소 이유는 아니고 수익성 등 신경 써야 할 부분이 많아서 정책을 뒤엎은 것 같다"고 분석했다.

이들은 애초에 성공하기 어려웠던 정책이었다고도 지적했다. 투입되는 금액에 비해 수익성이 낮아 민간 참여를 이끌어 내기 어려웠을 것이란 이유에서다.

송승현 도시와경제 대표는 "리츠라고 하면 어쨌든 수익을 얻어야 하는데, 서울 등의 토지값과 건축비가 많이 올라 자금이 많이 필요한데 반해 일부 입지의 경우를 제외하고는 수익성이 높지 않았을 것"이라고 말했다.

이어 "거기다 설계·시공은 소규모정비 임대리츠가 정하는 가이드라인에 따라 진행해야 한다는 조건을 달았는데, 민간의 참여를 이끌어 내긴 어려웠을 것"이라고 덧붙였다.