변창흠표 용적률 완화 시작…“주거 질 떨어진다” 시장 냉담

역세권 용적률 규제 700%까지 완화

교통 환경, 교육여건 등 인프라 없이 난개발 우려

임대주택 기부채납, 사업추진 한계 예상돼

부동산시장 점검 관계장관회의 참석한 변창흠 국토교통부 장관.ⓒ데일리안 홍금표 기자

변창흠 국토교통부 장관의 공급대책 핵심 수단 가운데 하나인 역세권 고밀도개발 활성화를 위해 용적률이 최대 700%까지 완화된다.

시장은 도심 주택 공급 차원에서는 환영하는 입장이다. 하지만 이 같은 방식의 개발은 주거의 질을 크게 떨어뜨릴 가능성이 커 단순한 숫자 놀음에 지나지 않는다는 냉담한 반응도 쏟아진다.

국토교통부는 지난 19일 열린 국무회의에서 현행 기준 지구단위계획에서 최대 400~500%까지만 완화할 수 있는 일반주거지역의 용적률을 역세권의 경우 준주거지역으로 상향해 최대 700%까지 높이는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 일부개정안을 의결했다고 밝혔다.

또 준주거지역에서 용적률을 높이는 데 일조권 규제 적용에 문제가 없도록 건축법상 채광 등의 확보를 위한 높이 제한을 최대 2배까지 완화할 수 있도록 했다.

이는 정부가 밝힌 공급대책 중에서도 파격적인 혜택으로, 용적률 완화에 따라 사업성도 대폭 높아질 것으로 보고 있다.

그러나 층고기준을 높인 고밀도 개발은 단지 내 주차와 인근 교통 환경, 교육여건 등 인프라가 갖춰지지 않을 경우 난개발이 될 우려가 있다는 지적이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “불가피하게 고밀도 개발을 통한 공급을 하더라도 이에 따른 부작용을 어떻게 해소할지에 대한 사회적 논의가 필요한 상황”이라며 “단순히 주택 공급을 늘리겠다는 목적으로 개발이 진행되는 것을 경계해야 한다”고 말했다.

그는 “단기적으로 주택공급이 늘어나는 효과는 있겠지만, 장기적으로는 오히려 정주환경 및 도시경쟁력의 악화를 초래할 수 있다”며 “즉 ‘양’적인 증가가 ‘질’적 악화로 연결될 가능성을 무시할 수 없다”고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표도 “고밀 개발 방침 자체가 주택 공급에는 도움이 될 수 있다”면서도 “고밀 개발이라고 해도 이전에 이야기 했던 일본의 록본기힐스처럼 상당히 큰 규모의 개발이 아닌 이상, 그보다 적은 규모의 고밀 개발은 난개발이 될 수 있다”고 지적했다.

그러면서 “지역 주민들에게는 교통이나 일조권 등에서 쾌적함이 떨어질 수 있다. 또 그곳에 들어가서 거주하는 주민들과 인근에 거주하는 주민들과의 이익 형평성에 대해서도 고민해 볼 문제”라고 말했다.

서울 아파트 단지 전경.ⓒ데일리안 박항구 기자

특히 증가하는 주택의 최소 절반 이상이 공공임대나 공공분양으로 공급될 가능성이 크기 때문에 이에 따라 사업 추진에도 한계가 있을 것으로 보인다. 정부는 용적률 완화에 따른 토지가치 상승분은 조례로 비율을 정해 공공임대주택으로 기부채납 하도록 했다.

송 대표는 “사업을 추진한다 하더라도 주민들 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 동의를 얻는데 시간이 소요돼 사업 추진이 어려울 수 있다”고 했다.

이 연구원 역시 “기존에 제시된 공공재개발과 공공재건축의 실질적인 내용을 약간 더 다듬어서 답습할 가능성이 높기 때문에 정책 효과는 한정적일 수 있다”고 꼬집었다.