[부동산실책①] 강남 잡으려다 전국 집값 모조리 올렸다

강남→강북→수도권→전국 풍선효과

24번 부동산 대책 참혹한 실패

서울 강남구 한강 인근에서 바라본 한강 이북 아파트 모습.ⓒ연합뉴스

문재인 정부가 투기세력과의 전쟁을 선포하며 집권 이후 24번의 부동산 대책을 내놨으나 참패했다. 강남 집값을 잡아 부동산 시장 안정을 꾀한다는 출발목표는 거대했지만, 서울과 수도권뿐 아니라 전국 집값까지 상승하는 결과를 초래했다. 지난 7월 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권) 시행 이후에는 수도권을 중심으로 역대 최악의 전세대란이 벌어지면서 급등한 전세가격이 월세가격을 올리고, 다시 매매가격이 상승하는 악순환이 나타났다. 부동산 이슈는 세대·성별·지역을 가리지 않고 전국을 강타해 영끌·패닉바잉·부동산블루 등 온갖 부동산 관련 신조어를 만들어 냈다. 정부의 부동산 실책이 만들어 낸 현상을 3회에 걸쳐 짚어본다. [편집자주]

문재인 정부는 다주택자를 비롯한 투기세력을 겨냥해 강남 집값을 잡기 위한 목적으로 24번에 이르는 부동산 대책을 내놨다. 그러나 결과는 참혹하다.

정부는 집값 상승을 부추길 수 있다며 서울 핵심지역의 재건축·재개발 등 아파트 공급을 제한하고, 투기수요를 차단하기 위해 대출을 옥죄었다. 1가구 1주택을 유도하며 보유세·양도세 등 각종 부동산 세금 규제도 강화했다.

이 결과로 강남 부동산 시장이 주춤하는 사이 풍선효과로 인해 집값 상승은 강북→수도권→전국으로 번져 나갔다.

21일 민간통계인 KB국민은행에 따르면 올 들어 지난달까지 전국 아파트 매매가격은 7.80% 상승해 2006년(13.75%) 이후 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다.

세부적으로 살펴보면 서울은 11.59%가 올랐다. 경기는 11.18%, 5대 광역시는 6.18%가 상승했으며, 천도론 영향으로 세종은 39.38%가 급등했다.

서울에서는 한강 이남 지역인 강남 11개구가 10.56% 오르는 동안 강북 15개구는 12.79% 올랐다. 고가주택이 몰려있는 강남구가 7.91% 오를 때, 상대적으로 중저가주택이 많은 노원구는 19.02%가 올랐다.

이는 9억원 이상 고가주택 대출 규제 강화로 6억원 이하 중저가 아파트로 수요가 쏠렸기 때문이다. 정부는 지난해 12·16대책에서 부동산 투기수요를 막는다는 명목으로 투기지역·투기과열지구로 지정된 지역에서는 시가 9억원이 넘는 주택의 담보대출비율(LTV)을 40%에서 20%로 낮췄다.

이 역시 부작용으로 나타났다. 9억원 이하 아파트들의 ‘키맞추기’ 현상으로 서울 지역의 중저가아파트 값이 모조리 오른 것이다. ‘노도강(노원·도봉·강북)’과 ‘금관구(금천·관악·구로)’로 대표되는 중저가 아파트 지역에서도 국민평수인 전용84㎡ 단지에서 연일 10억원 신고가가 터져 나오고 있다.

강남 아파트 가격이 강북 아파트를 올리고, 강북 아파트가 오르면 수도권 아파트 가격이 오르는 등 집값 상승은 전국에서 도미노 현상으로 나타나고 있다.

또 각종 규제로 강남 집값 상승세가 주춤한 사이, 세종·대전·부산 등 지방 아파트값이 오르며 강남과의 집값 격차가 줄자 오히려 부동산 자본은 강남으로 다시 몰리는 현상도 나타나고 있다.

지난 7일 기준 강남지역은 석 달 만에 처음으로 아파트를 사려는 이가 팔려는 이보다 많았다. KB국민은행 리브온에 따르면 한강 이남 11개구 주택 매수우위지수는 전주(98.9) 보다 5.7p 오른 104.6을 기록했다.

전국적으로 집값이 오르며 내 집 마련에 대한 불안심리가 높아지자, 이는 또한 청약시장을 자극했다. 부동산114에 따르면 전국 아파트 1순위 평균 청약경쟁률은 9월(22.84대1), 10월 (35.47대 1), 11월(52.6대 1) 등 갈수록 높아지고 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “정부는 강남부자들의 집값을 잡는다는 시그널을 보내면서 국민에게 어필하려는 의도도 있었을 것”이라고 분석했다.

이어 “대책의 부작용과 풍선효과로 인해 전국, 비규제지역까지 모조리 올랐다”며 “결국 똘똘한 한 채를 위해 자본이 서울로 유턴하는 양상이 나타나고 있기에 정부는 이전과는 다른 새로운 부동산 방향을 모색해야 한다”고 조언했다.