‘묶었다 풀었다’ 투자 지형도 알려주는 정부…다음 폭등은 어디?

울산·천안·창원 등으로 ‘풍선효과’ 이동 가능성 높아

“집값 안정 보단 시장에 비정상적인 결과만 나타나”

서울의 한 아파트 단지 전경.ⓒ데일리안 홍금표기자

최근 집값이 수억원씩 오른 경기도 김포시와 부산시 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구시 수성구가 조정대상지역으로 지정됐다. 이들 지역은 앞서 규제지역 1순위로 거론됐던 곳들이기도 하다.

하지만 전문가들은 집값을 잡기엔 이미 시기가 늦었다고 진단하는 한편, 또 다른 지역으로의 풍선효과가 나타날 것이라는 예측을 내놓고 있다.

국토교통부는 지난 19일 통진읍과 월곶‧하성‧대곶면을 뺀 경기 김포시, 부산시 해운대‧수영‧동래‧연제‧남구, 대구 수성구 등 7개 지역을 조정대상지역으로 신규 지정했다. 20일부터 이들 지역은 추가로 부동산 조정대상지역이 됐다.

김포는 지난 6·17부동산 대책 발표 당시 조정대상지역으로 묶이지 않으면서 투자 수요들이 대거 몰렸다. 부산은 해운대·수영·동래구가 조정대상지역에 묶였다가, 지난해 11월 해제된 곳이다.

조정대상지역으로 지정되면 해당 지역 다주택자 양도세 중과, 2주택 이상 보유자 종부세 추가 등 세금이 늘어난다. 주택담보대출을 받을 때 주택담보대출비율(LTV) 9억원 이하 50%, 9억 원을 넘으면 30%가 적용된다. 주택구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출이 원칙적으로 금지되고 청약규제도 강화된다.

하지만 이들 지역은 규제지역으로 포함될 것이라는 전망이 계속됐던 곳들이라 이미 집값이 오를 대로 오른 상황에서 뒤늦게 나온 ‘뒷북 정책’이라는 지적이다.

더욱이 조정대상지역으로 규제했다가 풀었다가 하면서 정부가 ‘투자대상지역’을 찍어주고 타이밍까지 알려준다는 조롱 섞인 비난까지 나온다.

당초 울산 남구·천안 서북구·창원 의창구 등도 규제지역 후보군이었으나, 이번 조정대상지역에서 제외되면서 이들 지역으로 ‘풍선효과’가 나타날 가능성도 높다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “조정대상지역으로 지정되면 규제가 없는 다른 지역으로 ‘풍선효과’가 어김없이 나타나고 있다”며 “대부분의 지역이 규제지역으로 묶이면서 비교적 자유로운 비규제 지역으로 수요가 이동하는 것은 당연한 경제적 흐름인데, 이런 당연한 것들이 규제로 인해 또 다른 부작용이 계속해서 나타나고 있는 것”이라고 지적했다.

그는 “OECD 국가 가운데 부동산 규제지역이 있는 나라는 우리나라가 유일할 것”이라며 “규제지역이라는 제도가 투자성 수요를 억제할 수는 있겠으나, 집값 안정 보다는 풍선효과라는 비정상적인 결과들만 가져올 것으로 보인다”고 덧붙였다.