[6·17부동산대책] “가뜩이나 공급 부족한데”...더 거세진 재건축 규제

재건축 2년 살아야 분양권…거주요건·안전진단강화

부담금도 본격 징수

김현미 국토교통부 장관이 17일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 과열요인 관리방안 발표를 마친 후 단상을 내려오고 있다. ⓒ데일리안 류영주 기자

6·17 부동산 대책에는 강화된 정비사업 규제가 담겼다. 정부는 안전진단과 거주요건을 강화하고 재건축 부담금을 본격적으로 징수한다. 이에 사업을 추진하고 있는 서울 지역 재건축 시장이 꽁꽁 묶일 것으로 예상된다. 정부는 서울 집값을 자극하는 요인 중 하나로 일부 재건축 시장을 지목해 왔다.

정비사업 규제는 시장에 ‘공급 제한’이라는 시그널을 준다. 결과적으로 단기 투기수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수는 있겠으나 장기적인 집값 안정 효과를 보기에는 제한적이라는 분석이 나온다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등은 지난 17일 서울정부청사에서 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다. 김현미 국토부 장관은 이날 브리핑에서 “재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 조합원의 분양요건을 강화하겠다”고 강조했다.

정부가 발표한 정비사업 규제를 세부적으로 살펴보면 먼저 ‘재건축 안전진단’을 강화한다. 재건축의 1차 안전진단 기관 선정·관리와 2차 안전진단 의뢰를 시·도가 직접 담당한다. ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 이후 2021년 상반기부터 시행할 예정이다.

안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2000만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰을 1년 제한해 진단의 투명성과 정확도를 높일 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “행정이 지역주민의 입김에 좌우될 우려를 줄이고, 구조적인 결함이 아닌 설비노후도를 근거로 해서는 안전진단을 통과하기가 사실상 어렵다”며 “본격적인 재건축을 추진하기까지는 상당한 시간과 절차이행이 필요할 것으로 보인다”고 진단했다.

이어 “주로 1980년대 준공된 양천구 목동 및 노원구 상계·중계·하계동 재건축 사업지들의 본격적 정비사업 움직임이 제한될 수 있다”며 “최근 양천 목동 6단지와 마포 성산시영 등 일부 재건축 단지가 안전진단을 통과하면서 집값이 급등하는 조짐을 보이자 정부가 재건축 초기단지들의 속도제어에 나선 것으로 판단된다”고 덧붙였다.

정부가 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표한 17일 오후 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지. ⓒ연합뉴스

아울러 정부는 투기 목적 수요 차단을 위해 재건축 조합원 분양 신청 자격도 강화한다. 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시점까지 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 허용한다. 조합원 거주요건은 관련 법 개정 이후최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용할 예정이다.

헌법재판소의 합헌 결정에 따라 올해 하반기부터는 본격적으로 재건축초과이익환수제도 시행한다. 국토부가 일부단지를 시뮬레이션 해본 결과 강남지역 재건축 부담금은 평균 4억4000만원에서 5억2000만원의 ‘폭격’ 수준인 것으로 나타났다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익을 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다.

정비사업에 대한 정부의 압박이 거세지면서 서울 재건축 시장은 침체기에 빠질 것으로 보인다. 서울에 가뜩이나 주택 공급물량이 부족한데 정비공급물량까지 줄어들면 결과적으로 집값은 더욱 상승할 것이라는 분석도 나온다.

함 랩장은 “서울의 아파트 입주물량은 올해 4만1562가구에서 내년 2만4040가구로 크게 축소되는 만큼 꾸준한 임대주택 공급 외에도 정비사업 정상화를 통한 도심 속 공급확대 방안이 병행될 필요가 있다”고 지적했다.

김인만 부동산연구소장은 “중장기적으로 서울의 주택공급량만 더 부족하게 됐다”며 “정부는 집값이 오르는 이유에 대한 근본적 고찰은 없고, 시장을 따라가는 답답한 정책만 펼치고 있다”고 말했다.