집값 이상과열에…“대출 쪼이고 유예기간 주고”

LTV규제 적용대상 확대 및 고가주택 전세대출 제한

분양가상한제 시행령 개정안 보완…관리처분인가 단지 6개월 유예

서울 집값이 이상과열 징후가 감지되자 정부가 대출규제 강화와 민간택지 분양가상한제 대책 보완 방안을 내놨다. 사진은 서울 도심 전경. ⓒ뉴시스

최근 강남4구를 중심으로 서울 주택가격 상승세가 확대되는 등 시장 이상과열 징후가 감지되자 정부는 이 같은 상황을 감안해 대출규제 강화, 민간택지 분양가상한제 적용 6개월 유예기간과 동별 핀셋지정 등의 대책 보완 방안을 내놨다.

◆관계기관 합동 현장점검‧상시조사체계 운영

국토부·감정원, 행안부, 국세청, 금융위·금감원 등 관계기관 합동으로 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 편법증여·자금출처 의심사례, 허위 계약신고, 업·다운계약 등을 함께 점검한다.

서울 지역의 8~9월 거래신고건 중 과거 합동조사 대상이었던 업·다운계약 의심거래나 편법증여 의심사례와 함께, 최근 대출 관련 이상거래 사례 증가를 고려해 차입금이 과다한 고가주택 거래, 차입금 비중이 높은 거래 등도 함께 조사한다.

조사는 이상거래 건의 소명자료 검토, 당사자 출석조사를 통해 위법사항 확인 시 과태료 부과 및 관계기관 통보 등의 방식으로 진행된다.

특히 내년부터는 실거래 불법행위, 이상거래로 인한 시장 교란 근절과 지속적인 조사를 위해 국토부 중심 ‘상시조사체계’를 단계별로 운영한다. 이에 따라 국토부 조사권한 부여 이전에는 31개 투기과열지구와 상시조사체계를 구축해 시장 과열 발생 시 집중 조사한다.

2단계로 내년 3월 21일부터 국토부·감정원 ‘실거래상설조사팀’을 구성해 전국의 실거래 모니터링을 통해 이상거래 발생 시 즉시 조사한다.

◆LTV규제 적용대상 확대 및 고가주택 전세대출 제한

투기지역·투기과열지구의 개인사업자 주택담보대출 LTV규제를 확대한다.

기존에 개인사업자중 주택임대업자의 주택담보대출에 대해 LTV 40% 규제가 도입돼 있지만, 주택매매업자에 대해서도 LTV 40%규제 도입된다.

투기지역·투기과열지구의 법인 주택담보대출에도 LTV 규제가 도입된다.

현재는 법인 주택담보대출의 경우 LTV 규제가 없지만 이번 규제개선을 통해 주택임대업‧주택매매업 법인에 대해 LTV 40% 규제가 도입된다.

규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 부동산담보신탁을 활용한 수익권증서 담보대출에도 LTV 규제가 적용된다.

현재는 부동산담보신탁을 활용해 수익권증서를 담보로 대출받는 경우에는 현재 LTV 규제를 적용받지 않고 있지만, 앞으로 규제지역 소재 주택 신탁 관련 수익권증서 담보대출에 대해 투기지역·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 60%의 LTV가 도입된다.

또 전세대출을 이용한 갭투자 축소를 유도한다.

고가주택(시가 9억원 초과)을 보유한 1주택자(등기 전 잔금대출을 받은 경우 포함)에 대해 전세대출 공적보증을 제한한다.

기존에 2주택 이상 보유가구, 부부합산소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대해 HUG‧주택금융공사의 전세대출 공적보증 제한됐지만, 고가주택 보유 1주택자에 대해서도 공적보증이 제한된다.

◆분양가상한제 시행령 개정안 보완…관리처분인가 단지 6개월 유예

앞으로 집값 불안우려 지역을 선별해 분양가상한제를 핀셋 지정한다.

검토지역으로는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중에서, 일반분양 예정물량이 많거나 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역이 해당한다.

시장상황에 따라 지정하는 경우 공급 위축 등 부작용 우려는 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 동별로 지정하는 등 핀셋지정을 추진한다.

또한 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청 분부터 적용하되 재건축·재개발, 지역주택조합은 일정조건 충족 시 유예기간을 부여토록 시행령 보완방안을 마련했다.

재건축·재개발 단지는 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나 관리처분계획인가를 신청하고, 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 분양가상한제 적용이 제외된다.

지역주택조합의 경우 시행령 시행 전 사업계획 승인을 받았거나 사업계획 승인을 신청한 단지가 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용이 제외된다.

일반사업이나 리모델링주택조합은 기존 ‘주택법 시행령’과 동일하게 입주자모집공고 신청 분부터 적용한다.

국토부는 “주택법 시행령 등은 차질 없이 절차 진행해 10월 중 시행하고, 주택법 개정안은 정기 국회 내 통과될 수 있도록 적극 대응하겠다”고 말했다.