먹구름 깔린 서울 재건축·재개발…호가 하락 이어질까

거래절벽으로 호가 낮춘 매물 등장…“분양시장 집중현상은 계속”

거래절벽으로 호가 낮춘 매물 등장…“분양시장 집중현상은 계속”

서울의 재건축과 재개발 등 주택정비사업에 먹구름이 깔리고 있는 모습이다. 서울의 한 재건축 단지가 입주를 앞두고 있는 모습.ⓒ데일리안 원나래기자

서울의 재건축과 재개발사업에 먹구름이 깔리고 있다. 최근 거래절벽 현상이 이어지면서 호가를 낮춘 매물도 등장하고 있다.

26일 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가격이 하락세를 이어가는 가운데 이달 첫째 주부터 송파구(-0.16%)와 강동구(-0.10%), 강남구(-0.04%) 등 재건축 아파트 하락폭이 컸다.

정부의 규제로 재건축·재개발 입주권도 주택 수에 포함돼 대출 제한을 받게 되면서 신규 주택 구입 수요가 진입하기 어렵게 된 영향이다.

특히 재건축은 초과이익환수제와 조합원 지위양도금지, 분양가구수 제한 등의 규제로 재개발보다 타격이 더 크다.

실제로 9·13부동산대책 발표 이후 매수세가 끊기면서 재건축 아파트 가격은 하향 조정되고 있다. 강동구의 경우 매수 관망세가 이어지고 거래도 뜸해지면서 둔촌동 둔촌주공1,2,4단지가 한 주 사이 수 천 만원씩 떨어지기도 했다.

서성권 부동산114 책임연구원은 “매도자들이 조금씩 매물 호가를 낮추고 있으나, 급등 전 가격까지는 조정되지 않아 관망세는 지속되고 있다”며 “더욱이 서울시의 정비사업 이주시기 조절로 예년과는 다르게 재개발·재건축 이주수요가 몰리지 않으면서 임대 사업자의 전세매물 출시와 송파구 헬리오시티 등 신규 대단지 아파트 입주로 전세 매물에도 여유를 보이고 있는 상황”이라고 설명했다.

전문가들은 올해 연말까지 이 같은 잠잠한 분위기가 이어갈 것으로 예상했다. 정부의 대책 발표와 함께 미국이 금리를 다시 0.25%포인트 인상했기 때문이다.

서 연구원은 “미국의 금리에 영향을 받을 수밖에 없는 한국 기준금리와 이에 연동한 대출금리 인상으로 매수자는 물론 기존 주택담보대출자의 부담도 더 커질 것”이라며 “매수 관망세 속에 거래는 끊겼고 매도인들이 호가를 하향 조정하는 모습은 이어질 것”으로 내다봤다.

다만 재건축과 재개발 분양시장을 중심으로 집중력은 계속 될 것이란 전망이다.

박합수 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “재건축시장의 가격상승 분위기가 진정되자, 올해부터 실시된 재건축초과이익 환수제 여파가 고개를 들고 있다”며 “그간 전반적인 상승세에 가려져 있었으나, 재건축 진행속도가 빠른 단지 위주로 관심은 높은 상황”이라고 말했다.

그는 “재개발에서도 해제구역의 사업 재추진 현상이 부각되고 있다”며 “주변 아파트 가격이 오르고 전체적인 시장흐름이 개선되자 부활을 꿈꾸며 기대감이 커진 결과다. 이에 재건축, 재개발 분양시장에 수요자가 몰리는 추세는 당분간 이어질 것”라고 풀이했다.