서울 곳곳서 감지되는 부동산 침체 '포비아'…깡통전세냐 안정이냐

서울 아파트 거래량 지난달 25% 수준, 예년에 반토막에 매매가는 하락 반전

일부 세입자들 깡통전세 우려, 전문가들 당분간 하락 안정세 유지할 것

서울 아파트 거래량 지난달 25% 수준, 예년에 반토막에 매매가는 하락 반전
일부 세입자들 깡통전세 우려, 전문가들 당분간 하락 안정세 유지할 것

서울 부동산 시장에 한파가 거세지고 있는 모습이다. 가장 눈에 띄는 변화는 거래량이 크게 감소했고, 매매가가 하락세를 돌아섰다는 점이다.사진은 날씨가 흐린 서울 전경.(자료사진) ⓒ게티이미지뱅크

서울 부동산 시장이 본격적인 혹한기에 들어섰다. 아파트 거래량은 예년대비 절반이상 줄었고, 하늘 높은 줄 모르게 치솟던 아파트값 상승세는 언제 그랬냐는 듯 내림세로 돌아섰다.

게다가 집값 하락 불안감이 전세시장으로 번지면서 일각에서는 깡통전세 속출을 우려하고 있다. 전문가들은 서울 수요자들은 이미 집값에 대한 기대감을 내려놓았고, 세입자들은 전세금 일부를 돌려 받지 못할까봐 노심초사하고 있다고 분석한다.

다만 아파트값이 급락하지는 않을 전망이고, 내년 상반기까지는 하향 안정세를 유지할 것으로 관측하고 있다.

22일 부동산 업계에 따르면 서울 부동산 시장에 한파가 거세지고 있는 모습이다. 가장 눈에 띄는 변화는 거래량이 크게 감소했고, 매매가가 하락세를 돌아섰다는 점이다.

실제 서울부동산정보광장 집계를 보면 이달 21일 현재 서울 아파트 거래량은 2540건이다. 이는 지난달 1만230건 대비 24.8%에 불과하다. 특히 지난해 11월 거래량 6404건과 비교하면 절반에도 못 미치는 수준이다.

11월이 10일도 남지 않은 상황으로 올해 가장 적었던 지난 6월 4751건보다 이달 아파트 거래량이 적을 것으로 전망되고 있다. 이대로라면 11월 기준으로 따졌을 때 1301건으로 기록한 2008년 이후 거래량이 가장 낮을 것으로 예상된다,

거래량으로 따져보면 서울에서 한파의 직격탄을 맞은 곳은 강남3구(강남·서초·송파구)다. 이달 현재 강남구 109건(10월 578건), 서초구 108건(10월 452건), 송파구 135건(10월 839건)을 기록하고 있다.

아파트 거래량이 급격히 줄어드니 상승세를 이어오던 서울 아파트값은 하락세로 반전했다.

부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.01% 하락했다. 이는 부동산114가 집계하는 통계상으로 서울 주간 아파트값 상승률이 마이너스로 전환된 건 2017년 1월 초 이후 처음이다.

특히 이번 정부 들어서는 서울 아파트값이 내려간 것은 처음 있는 일이다. 지난주 한국감정원이 서울 아파트값이 61주 만에 하락했다고 발표한 데 이어 부동산114 역시 같은 조사 결과를 발표하면서 서울 아파트값 하락세가 뚜렷해지고 있다는 분석이 나온다.

이와 함께 서울 주택시장에 불안감이 감도는 것은 전셋값 마저 약세를 보이고 있다는 점이다. 집값이 떨어지고 전세값 마저 주춤해지자 깡통전세에 대한 불안감이 커지고 있다.

깡통전세는 매매가격이 전세가격보다 낮아 집주인이 집을 팔아도 전세금을 세입자에게 돌려주지 못하는 경우를 말한다. 특히 경매시장에 아파트 물건이 급증할 때 이런 우려의 목소리가 커진다.

지지옥션에 따르면 서울 아파트 경매 진행건수는 9월 52건에서 지난달 83건으로 59.6% 급증했다.

지지옥션 관계자는 “경매건수뿐 아니라 채무변제를 위한 변경신청이 꾸준하게 이어지고 있는데, 이는 집주인이 경매 기일을 늦춰도 추가 대출 등을 통한 자금 마련이 어렵다는 얘기이기도 하다”고 전했다.

경매물건은 증가했지만, 감정가 대비 낙찰가율은 9월 107.03%에서 10월 103.9%로 감소했다. 다만 낙찰가율은 지난달 103.9%에서 이달 20일 기준 107.6%로 높아져 여전히 아파트에 대한 수요는 크다는 것을 알 수 있다.

깡통전세에 대한 불안감이 커지면서 주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 전세보증금반환보증 가입이 2배로 급증했다. 전세보증금반환보증은전세 만기 시 HUG가 세입자에게 보증금을 주인 대신 돌려준 후 집주인에게 반환을 요청하는 상품이다.

HUG에 따르면 지난달 신규 전세보증금반환보증은 1조8625억원(8833건)으로 상품 출시(2013년 9월) 이후 월별 최고 수준을 나타냈다.

전문가들은 전세자금이 불안한 세입자라면 서둘러 전세보증금반환보증에 가입하라고 조언한다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “전세보증금반환보증은 전세자금에 대한 유일한 안정장치라고도 할 수 있다”며 “갭투자를 해 전세만기일이 다가오는 집주인이라면 미리 여유자금을 확보해두는 것도 좋은 방법”이라고 설명했다.

한편 업계에서는 서울 아파트시장은 당분간 하락 안정세가 이어질 것으로 전망하고 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “이달 말 시행 예고된 청약제도 개편과 대출 규제가 지속되는 한 당분간은 서울 아파트값이 요동치는 일인 없을 것”이라며 “아파트값이 하락하고 있다고 해도 최근 단기간 오른 거품이 빠지며 조정되는 것이라고 봐야 한다”고 말했다.