혼돈의 부동산시장...언제 어디를 사고팔아야 할까

자금력 고려한 ‘맞춤형 전략’ 세워야

실수요 매매는 신중...투자한다면 ‘로망지역’이 적격

서울에 공인중개소들이 밀집된 지역 모습. ⓒ데일리안

지난해부터 쉬지 않고 쏟아지는 규제에 부동산 시장이 대 혼란을 겪는 중이다. 예고됐던 규제들이 하나둘씩 시장에 적용되기 시작하면서 수요자들과 집주인들은 언제, 어디에 집을 사야할지 또는 팔아야 할지에 대한 고민을 하고 있다.

현재 부동산 시장은 투자자금이 막혀있고, 거래 가능한 재건축 매물도 상당히 귀하다. 수도권 주요단지 똘똘한 한채에 관심이 집중 돼 지역별 양극화 마저 우려되는 상황이다. 자연스레 희소가치가 높은 강남 집값만 무섭게 상승하고 있다.

26일 양지영 R&C 연구소에 따르면, 서초구 반포동에 위치한 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡의 경우 지난해 2월 18억원이었던 아파트값이 현재 26억8000만원으로 올랐다. 1년만에 8억원 이상 껑충 뛴 것이다.

또 강남구 개포동에 자리한 ‘개포주공1단지’ 전용 42㎡는 1년 전 9억8000만원이었다가 현재 5억원 가량 상승한 15억원에 호가가 형성돼 있다.

때문에 더 늦기 전에 지금이라도 집을 사야하는 것인지 또는 세금 폭탄을 맞기 전에 갖고 있는 주택을 정리해야하는 것인지 수요자들이 갈팡질팡 하고 있다.

이 가운데 전문가들은 각자의 자금력을 고려한 ‘맞춤형 전략’이 필요하다고 조언한다.

◆자금력 고려한 ‘맞춤형 전략’ 세워야...무주택자 매수는 신중해야

자금이 풍부해 주택 매각 계획이 없는 다주택자의 경우 임대사업자등록은 선택이 아닌 필수다.

원종훈 KB국민은행 WM투자자문부 수석전문위원은 “4월 1일부터 양도세 중과가 시행되면 3주택부터는 최고세율이 거의 70%다”며 “3월 말까지 임대사업자를 등록하면 5년 이상만 임대하면 되지만, 그 이후엔 8년 이상 해야 한다”고 조언했다.

이어 그는 “만약 매각 계획이 있다면 3월 31일 전에 매각을 해야 할 것”이라며 “원래 매각은 잔금 일을 기준으로 하는데, 급할 경우 내달 31일까지 등기만 이전해도 매각으로 인정된다”고 덧붙였다.

또 대출을 이용한 다주택자들의 경우 ‘똘똘한 한채’ 전략이 가장 현명하다는 게 전문가들의 시각이다.

똘똘한 한채 전략은 지방 지역에 있는 주택이나 양도차익이 적은 주택 등을 중심으로 매각하고, 양도차익이 많은 주택은 증여를 하는 방법이 합리적이다. 만약 대출 부담이 클 경우 서둘러 집을 매각하는 편이 낫다.

무주택자의 경우 아직은 매수를 고려하기엔 시기상조라는 게 전문가들의 공통된 시각이다. 마음의 여유를 갖고 천천히 살피다 한 번씩 터무니없는 금액에 나온 급매물을 잡는 방법이 현명하다.

양지영 R&C 연구소 소장은 “아파트 매수는 현재 너무 오른 상태라 부담스러울 수 있다”며 “지금 같을 땐 소형 오피스텔을 구입해 임대사업자 등록을 하고, 강남에 위치한 아파트 중에서 급매가 나오거나 경매에 나왔을 때 다시 투자를 고려해보는 전략을 추천한다”고 말했다.

◆투자한다면 ‘로망지역’에…

향후 부동산 투자를 고려한다면 가장 많이 언급되는 곳이 강남권이다. 강남의 경우 대기수요가 탄탄해 아무런 호재 없이도 충분한 가격 경쟁력을 갖춘 곳이기 때문이다.

강남을 제외하고는 서울 강서구 마곡지구, 평택고덕신도시, 세종시 등 행정기관이나 산업단지 인근 지역이 투자 유망지역으로 주목받고 있다.

특히 모두가 살고 싶어 하거나 새롭게 진입하고 싶어 하는 제주도, 부산 해운대, 강남구 등 ‘로망지역’이 새 투자처로 손꼽힌다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “주택 보유는 자산 증식의 첫 스타트라고 할 수 있다”며 “그것을 기반으로 자산을 늘려가는 방식이 아직까지는 국내에서 가장 확실한 방법”이라고 조언했다.