분양가상한제 시행 앞두고 강남 재건축 후분양제 확산 조짐

서초구 신반포15차에 이어 반포주공1단지 후분양 카드 만지작

일반분양가 최대한 높여 조합원 이익 극대화 시키려는 계획

분양가 상한제와 HUG 보증 심사 극복 대안으로 떠올라

강남권 재건축 추진 단지들이 후분양제 도입을 검토하려는 움직임이 잇따라 감지되고 있다. 강남권 재건축 아파트 모습.(자료사진) ⓒ연합뉴스

강남권 재건축 추진 단지들이 후분양제 도입을 검토하려는 움직임이 잇따라 감지되고 있다. 최근 입찰을 마친 서초구 신반포15차에 이어 반포주공1단지(1·2·4주구) 역시 후분양제 카드를 만지작 거리고 있어서다.

이는 지난 5일 발표된 8·2 부동산 대책 후속으로 시행 예고된 분양가상한제 등 정부의 분양가 규제가 지속되면서 조합들이 자구책을 찾는 것이다.

후분양제는 건설사가 주택을 일정 수준 지은 후 입주자를 모집하는 제도로, 분양을 먼저하고 주택 건설을 시작하는 선분양제와 분양시점이 다른 게 가장 큰 특징이다.

재건축은 후분양제를 실시하면 일반분양가를 선분양보다 높일 수 있어 조합원들의 이익을 극대화할 수 있다.

또 후분양의 경우 아파트 골조공사를 3분의 2 이상 진행된 후 분양을 실시하면 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받지 않아도 돼 고분양가 규제를 피하는 ‘일석이조’의 효과를 기대할 수 있다.

7일 업계에 따르면 최근 후분양제를 도입하려는 움직임이 감지된 곳은 지난달 20일 재건축 시공사 입찰을 마감한 신반포15차 아파트다.

이 단지 재건축 시공권을 두고 대우건설과 롯데건설의 2파전을 치르고 있는 가운데, 대우건설이 조합 측에 분양시기를 조절할 수 있는 일명 ‘골든타임 분양‘인 후분양제를 제안했다.

대우건설은 후분양을 하면 시공사에게 초기공사비 부담이 커지지만, 더 높은 일반분양가와 함께 조합원 이익을 극대화할 수 있다는 점을 조합 측에 적극 어필했다.

특히 최근 HUG의 분양가 상승 제한과 함께 분양가상한제가 시행되면 재건축의 일반분양가를 주변 시세보다 높일 수 없는 것에 대한 대안으로 후분양이 제격이라는 점도 강조했다.

대우건설 관계자는 “신반포15차의 일반분양면적을 4만9500㎡(1만5000평)으로 가정한다면 일반분양가가 3.3㎡당 1000만원이 오를 경우 재건축 사업에 1500억원의 추가 수익이 발생한다”며 “이는 단순계산으로 조합원 1인당 약 8억원의 추가 환급금이 생기는 셈”이라고 말했다.

또 그는 “또 후분양을 통해 분양권 프리미엄 차익을 노린 투기세력의 개입을 막을 수 있고, 실물을 공개한 이후 분양을 해야하기 때문에 시공사의 부실시공을 방지하고 품질을 높일 수 있는 장점도 있다”고 전했다.

대우건설이 후분양을 입찰조건으로 제안해 조합원들의 호응을 얻자 롯데건설도 후분양제 카드를 뒤늦게 빼들었다.

롯데건설은 설명회에서 입찰조건에서 뺀 후분양제 조건을 조합이 원한다면 실시하겠다는 의사를 밝힌 것으로 알려졌다.

이와 함께 최근 현대건설과 GS건설이 시공권을 두고 맞붙은 반포주공1단지(1·2·4주구) 조합도 건설사들에게 선분양과 후분양이 모두 가능하다는 조건을 받았다.

두 시공사 모두 입찰조건에 조합이 원한다면 선분양제와 후분양제 모두 가능하다고 명시했다.

조합 관계자는 “현재 양사가 제한한 입찰조건을 검토 중으로, 이달 28일 조합원 총회에서 시공사를 선정할 예정”이라며 “일반분양 분양가와 방식을 확정짓진 않았지만, 최대한 조합원에게 이득이 될 수 있는 쪽으로 결정될 것”이라고 전했다.

업계에서는 시공사 입장에서 시공권을 확보하기 위해 선투입 비용 부담이 큰 후분양제를 무리하게 조건으로 내거는 것 아니냐는 우려가 나온다.

업계 한 관계자는 “자금조달력을 갖춘 대형 건설사들의 경우 2~3개 단지에 후분양을 실시한다고 해서 큰 타격을 받는 것은 아니다”며 “그러나 일반분양 물량이 적은 단지나 분양 성적을 예측할 수 없는 곳에서는 되려 후분양제가 독이 될 수 있다‘고 전했다.

한편 지난달 22일엔 국회 국토교통위원회 회의에서 후분양제에 대한 논의가 이뤄지기도 했다.

이원욱 더불어민주당 의원은 “최근 신도시에서 부실시공 문제가 불거지고 있는데, 이는 선분양제로 인한 부작용이라고 할 수 있다”며 “부실 시공한 건설사에게는 벌점을 줘 선분양제를 규제하는 등의 대책이 필요하다”고 강조했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “후분양제는 선분양제보다 부실시공과 공급과잉 막을 수 있는 좋은 대안이지만, 소비자 입장에서 중도금과 잔금 처리 기간 짧아 주택구매 부담이 더 커질 수 있다”고 말했다.