조합설립 전 서울 재건축, 8·2 대책 비켜가 풍선 효과 보나

대책에서 비켜간 조합설립 이전 재건축 단지는 조합원 지위 양도 가능

대치 은마, 목동, 상계동 재건축 해당…다마 시세 조정은 불가피

재건축 사업 논의를 시작한지 얼마 안 되는 목동과 상계동 등에 위치한 사업초기 단지에선 조합원 지위양도제한 규제를 받지 않는다. 사진은 강남 재건축 아파트 전경. ⓒ게티이미지뱅크

8·2 부동산 대책으로 서울 정비사업에 타격이 불가피해졌다. 이런 가운데 사업속도가 다소 느려 조합승인을 받지 못한 재건축 단지가 풍선효과를 보게 될 전망이다.

업계에선 투기과열지구로 강남 재건축단지의 조합원 자격 양도가 금지될 경우 이들 단지가 상대적 수혜를 입을 것이란 기대가 높아지고 있다.

이는 지난 3일부터 조합설립 인가를 받은 재건축 추진단지의 경우 소유권 이전 등기 전까지 분양권 전매가 불가능해졌기 때문이다. 반면 이제 막 재건축 사업 논의를 시작한 목동과 상계동 등에 위치한 사업초기 단지에선 조합원 지위양도제한 규제를 받지 않는다.

하지만 전문가들은 8·2 부동산 대책이 서울 전체를 투기과열지구로 지정과 함께 대출과 세제 규제를 동시에 적용해 재건축 아파트 분양권 시세는 단기적으로는 상승세가 꺾일 가능성이 크다는 분석이다.

4일 서울 클린업 시스템과 관련 업계에 따르면 서울 정비사업이 진행 중인 단지 가운데 추진위원회가 구성됐거나, 추진주체구성 전인 단지는 총 200여개 단지로 집계됐다. 이 가운데 추진위원회가 구성된 단지는 150여개로 나타났다.

이들 200여개 단지는 이번 8·2 부동산 대책 조합원 지위 양도제한 규제를 받지 않는다. 강남구 압구정 아파트나 대치동 은마, 양천구 목동 일대 아파트 등이 꼽힌다.

특히 목동, 상계동 등이 재건축 논의를 이제 막 단지가 대부분으로 풍선효과가 예상된다. 목동신시가지아파트는 이제서야 재건축 사업 논의를 시작한 상황이라 조합설립인가가 된 곳은 거의 없다.

목동의 한 중개업소 관계자는 “이번 대책으로 재건축 단지들이 위축돼 매수문의가 뚝 끊겼다”며 “하지만 목동 재건축은 이번 8·2 대책의 영향에서 자유로운 편으로 분위기가 다시 살아날 것”이라고 말했다.

이번 대책의 영향권에서 벗어나자 목동과 상계동에 위치한 재건축 단지의 시세에도 영향을 미치고 있다.

실제 국토교통부 실거래가 자료를 보면 목동신시가지7단지 전용 84㎡는 이달 들어 8억4900만원(3층)에 거래됐다. 같은 면적의 이 아파트는 지난해 8월 7억4500만원(5층), 7월5500만원(5층) 거래됐다 이 단지 59㎡는 지난 5월 11억7500만원, 101㎡은 이달 13억원에 각각 팔렸다.

또 KB부동산 시세에 따르면 상계 주공3단지 전용 62㎡형은 지난달 3억원에서 한 달 만에 6000만원이 오른 3억6000만원 선을 기록했다. 현재 호가는 3억8000만~4억원 선을 유지하고 있다.

상계동의 한 중개업소 관계자는 “강남권 재건축의 거래가 힘들어지자, 상계동 등 조합원 분양권 거래가 가능한 아파트의 매수 시점을 묻는 예비 투자자들의 문의가 이어지고 있다”고 말했다.

그러나 부동산 전문가들은 서울 재건축 아파트에 투자할 생각이면 시기상 보다 신중해야 한다고 조언한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “조합원 지위 양도 규제는 받지 않겠지만, 양도세 비과세 요건 강화, 금융규제 강화 등과 같은 규제를 받게 돼 어느정도의 타격은 불가피해 시세조정이 끝난 뒤에 투자를 고려해도 늦지 않는다”고 조언했다.

한편 정부는 이번 대책 이후에도 풍선효과가 나타날 경우 즉각 대응한다는 방침이다.

김현미 국토교통부 장관은 8·2 부동산 대책 발표 후 질의응답 시간에서 "풍선효과에 대해서는 (추가적으로 투기과열지구 등을 지정해) 즉각적으로 대응할 계획이다"고 말했다.