일확천금 ‘로또’ 청약제도 개선한다는데…효과는 ‘물음표’ [줍줍 개편]

무순위 청약, 경쟁 과열에 무주택자로 제한…지역거주 요건도

지자체장 결정에 따른 불확실성 증대…지방 차별 논란

“시세보다 지나치게 낮은 가격이 문제…과열 방지 의문”

정부가 ‘로또 청약’으로 발생하는 부작용을 해소하기 위해 무순위 청약에 대한 제도 손질과 위장전입 등 부정청약을 차단하기 위한 절차 강화에 나섰다.ⓒ연합뉴스

정부가 ‘로또 청약’으로 발생하는 부작용을 해소하기 위해 무순위 청약에 대한 제도 개선에 나섰지만 과열을 방지할 수 있을지 의문은 여전하다. 청약 수요가 지나치게 과열되는 왜곡 현상을 방지하기 위한 조치지만 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 수 억원의 시세차익이 보장되는 한 효과는 제한적일 것이라는 의견이 만만치 않다.

국토교통부가 11일 올 상반기 중 시행할 무순위 청약 제도 개선 방안으로 대상자를 무주택자로만 제한하고 해당 지역 거주 여부 등 새로운 요건을 추가하기로 하면서 과열 경쟁이 해소될 지에 이목이 쏠린다.

이미 무순위 청약 제도는 로또 청약의 대표적인 트레이드마크로 떠오른 지 오래다. 최근 세종시 소담동에서 진행된 무순위 청약 3가구 모집에 총 122만명이 몰린 것으로 나타났다.

지난 6일 ‘힐스테이트 세종리버파크’ H3블록 전용 84㎡ 1가구에 대한 무순위 청약을 진행한 결과, 56만8735명이 몰렸고 다음 날인 7일 H4블록 전용 84㎡와 105㎡ 등 총 2가구에는 약 65만명이 접수했다.

이들 단지는 공급 당시 가격으로 분양돼 3억~4억원의 시세차익을 누릴 수 있는 ‘로또 줍줍’으로 여겨지며 청약자를 끌어 모았다.

지난해 7월 경기 화성시 ‘동탄역 롯데캐슬’도 10억원의 안전 마진이 보장된 무순위 청약 전용 84㎡ 1가구 모집에 294만4780명이 몰리며 청약홈이 마비된 바 있다.

제도의 취지인 실수요자를 위한 주택 공급보다 투자 목적을 위한 수요가 집중되며 폭발적인 경쟁률을 기록한 셈이다.

유주택자 ‘줍줍’ 차단하지만…“미분양 등 지역별 상황 고려해야”

이에 정부는 전 국민적인 로또로 전락한 무순위 청약 개선에 착수했다. 무주택자에게 공급 기회가 돌아갈 수 있도록 유주택자의 진입을 전면 제한하기로 한 것이다.

여기에 지역 거주자들의 주택 실수요를 충족시키지 위해 분양상황 등에 따라 시·군·구청장이 해당 광역지자체와 해당 광역권, 전국 단위로 거주요건을 다르게 적용하기로 했다.

예컨대 서울시 강남구에서 무순위 청약 물량이 나올 경우, 강남구청장이 분양 경쟁률 예측치에 따라 서울시, 서울·경기·인천 등 수도권, 전국 등으로 단서를 달 수 있다.

그러나 미분양 현상이 심한 지방의 경우, 무주택자로 신청 요건을 제한하는 것은 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 이에 유주택자를 아예 배제하기 보다는 미분양 상황 등을 고려해 지역에 따른 차등화된 기준을 둬야 한다는 지적이다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “무주택자 중심으로 기회를 주는 것이 옳다”면서도 “1순위로 무주택자에게 분양하고 2순위로 주택을 소유하면서 해당 지역에 거주 중인 사람, 3순위로는 누구든 청약할 수 있도록 단계적인 방안이 마련돼야 한다”고 주장했다.

지난해 8월 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’에선 부정청약 의혹이 불거진 바 있다.ⓒ데일리안 배수람 기자

청약 불확실성 증대…“가격 이슈 해소 없으면 로또는 지속”

또 기초자치단체장이 지역 거주 요건 등 기준을 정하게 되면서 청약의 불확실성이 증대되는 측면이 있다. 여기에 더해 수요가 상대적으로 많은 수도권 지역의 무순위 청약에 지방 주민들이 원천 배제되면서 차별 논란도 제기될 수 밖에 없다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)도 “지자체장이 지역 거주 요건을 정하게 되면 수요자들 입장에선 거주지역 예측이 어렵고 불확실성이 높아지는 결과로 이어질 것”이라며 “수도권은 무주택자들만 신청하더라도 분양이 되겠지만 지방은 미분양이 반복될 것”이라고 전망했다.

전문가들은 결국 시세보다 지나치게 낮은 가격이 로또 청약의 요인으로 작용하고 있다며 이러한 문제가 해소되지 않는다면 무순위 청약 시장의 경쟁 과열 현상은 지속될 것으로 진단하고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “로또 청약은 가격이 저렴하기 때문에 생기는 현상”이라며 “주택 유무나 지역에 따라 차등을 두더라도 로또 청약은 발생할 수밖에 없다”고 지적했다.

이어 “분양가 상한제와 무순위 청약 공급 가격을 시세보다 10% 수준으로 낮게 관리한다면 무주택 실소유자가 분양 받을 수 있도록 제도가 작동할 것”이라고 강조했다.