오피스 시장도 공급 부족, 내년 임대료 더 올라

서울 3대 오피스, 3분기 공실률 3%대로 낮은 수준

내년 오피스 임차 수요는 확대, 공급은 제한돼

물류센터는 공급 과잉…리테일은 지역 차별화 심화

서울 오피스 주요 권역 내 임차 수요가 확대될 전망이지만, 내년까지 신규 공급은 제한될 것이란 전망이 나왔다.ⓒ뉴시스

아파트 시장에서 내년 이후 서울에 신규 주택 공급 부족이 우려되는 가운데 오피스 시장 역시 공급이 부족할 것이란 전망이 나왔다.

이에 서울 오피스 시장은 임대료가 추가 상승할 것이라는 분석이다.

20일 글로벌 상업용 부동산 컨설팅 회사 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W코리아)의 ‘2025년 부동산 시장 전망 보고서’에 따르면 내년 사무직 종사자 수가 강남·서초구(GBD), 영등포구·마포구(YBD)를 중심으로 증가할 예정이다.

이처럼 주요 권역 내 임차 수요가 확대될 전망이지만, 내년까지 신규 공급은 제한될 것이라고 보고 있다.

특히 강남·서초구는 IT, 스타트업이 선호하는 지역인데다 금융, 소매, 서비스, 제조업 등 다양한 산업군이 골고루 분포하고 있어 임대료가 지속 상승할 것으로 내다봤다.

김수경 C&W코리아 리서치팀장은 “사무직 종사자의 증가로 오피스 수요는 계속해서 유지될 것으로 보인다”면서도 “다만 경기 침체와 경영 환경 악화로 감평 혹은 이전을 고려하는 기업이 관찰되고 있어 일부 권역은 공실이 소폭 증가할 가능성도 있다”고 했다.

실제로 한동안 대규모의 신축 공급이 부족했던 서울 3대 오피스 권역 내 올해 3분기 공실률은 3%대로 낮은 수준이었다.

신규 공급 부족은 임대료 상승으로 이어져 3분기 오피스 임대료가 지난해 3분기 대비 3.4% 오른 평당 약 12만원으로 조사됐다. 임대료 상승 등으로 올해를 기점으로 자본수익률은 4%대로 접어들면서 회복세를 보였다.

다만 높은 임대료로 인해 대기업들이 업무 권역 이전을 검토하기 시작했기 때문에 이러한 부분은 임대료 상승률을 다소 낮출 것으로 예상되고 있다.

김 팀장은 “올해 마곡에 대규모의 오피스가 준공하면서 새로운 업무 권역으로 부상하고 있다”며 “주요 업무 권역 대비 상대적으로 낮은 임대료와 신축 건물에서의 개선된 업무 환경을 선호하는 대기업들이 마곡으로의 이전을 검토할 가능성이 높아지고 있다”고 내다봤다.

반면 물류센터는 공급 과잉이 이어질 전망이다. 수급 균형은 2028년에야 맞춰진다.

더욱이 저온 물류센터는 2030년께 수요와 공급이 균형을 이룰 것이란 예상이다. 물류센터의 공실률은 평균 18% 수준이다.

리테일은 지역에 따라 차별화가 심화될 것으로 보인다. 보고서에 따르면 고객 눈높이와 니즈에 맞춰 다양한 콘텐츠와 새로운 팝업스토어로 경험, 체험의 공간을 제공하며 변화를 추구하는 쇼핑몰이나 가두상권에 대한 고객 관심이 높아지고 있으나, 그렇지 않은 상권이나 시설은 소비자 이탈이 예상된다.

김 팀장은 “서울 6대 가두상권의 신용카드 매출 데이터는 올 상반기 기준, 전 권역 매출이 코로나19 팬데믹 발생 전인 2019년 상반기와 같거나 상회한다”며 “서울 가두상권 공실률도 회복세”라고 설명했다.

그러면서 “2분기 서울 주요 가두상권 공실률은 18.3%를 보였다”며 “명동은 외국인 관광객 증가와 함께 공실률이 눈에 띄게 회복됐고 강남은 가로수길을 제외하면 대부분 공실률이 회복 추세다”고 덧붙였다. 다만 “동네상권은 점점 위축될 것”이라고 우려했다.