재건축 규제에 치솟은 새 아파트…차기 정부 부담 어떻게

서울 신축 매매가, 일반아파트보다 38% 높아

입주 30년이상 구축은 4% 차이

“새 정부 재건축 기대심리로 구축 아파트 수요 더 높아질 듯”

문재인 정부 들어 재건축 규제가 강화되면서 30년이 넘은 구축 아파트보다 입주 5년 미만 신축 아파트에 대한 선호 현상이 더 뚜렷해진 것으로 나타났다.ⓒ데일리안

문재인 정부 들어 재건축 규제가 강화되면서 30년이 넘은 구축 아파트보다 입주 5년 미만 신축 아파트에 대한 선호 현상이 더 뚜렷해진 것으로 나타났다.

다만 문 정부 들어 집값이 폭등하면서 차기 정부는 집값 안정 등 산적한 부동산 문제를 해결해야 하는 중차대한 부담을 떠안게 됐다. 더욱이 새 정부가 ‘재건축 규제 완화’를 공약으로 내세운 만큼 구축 아파트에 대한 수요는 더 높아질 것으로 보인다.

19일 직방이 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템을 통해 분석한 결과 올해 서울 입주 5년 미만 신축 아파트 매매가격이 일반 아파트(입주 5년 이상∼29년) 매매 가격보다 38% 높은 것으로 조사됐다.

이번 조사는 2011년 1월1일부터 올해 4월4일까지 신고된 아파트 매매와 전세 거래 1035만3156건을 분석해 입주 연한에 따른 가격 차이를 분석한 결과다.

반면 입주 30년 이상 구축 아파트는 2017년만 해도 구축 아파트 매매가격은 일반아파트에 비해 18% 높았으나, 올해는 일반 아파트에 비해 4% 높은데 그쳤다.

매매시장뿐만 아니라 전세시장에서도 신축은 강세를 보였다. 올해 서울 아파트 신축 전셋값은 일반아파트에 비해 33% 높았지만, 구축 아파트는 21% 낮았다.

서울 등 수도권 부동산 시장에서 구축 아파트는 재건축 기대감으로 일반 아파트에 비해 가격이 높게 형성되기도 한다.

직방 관계자는 “문 정부 들어 구축 선호도가 줄고 신축 선호도는 더 높아졌다”며 “재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한, 안전진단 강화 등 현 정부의 규제 강화로 재건축 기대감이 줄었기 때문으로 보인다”고 설명했다.

신축 선호 현상은 지방에서 더 뚜렷하게 나타났다. 전북, 울산, 대전의 올해 신축 아파트 매매가격은 일반 아파트보다 60% 높게 형성됐다. 구축 아파트는 경기와 전북, 부산 등을 제외한 11개 시도에서 오히려 일반아파트 매매가격보다 낮았다. 이에 대해 직방은 재건축 기대감이 수도권에 비해 낮은 편이라고 분석했다.

전문가들은 현 정부 들어 줄어든 재건축 기대심리가 새 정부 출범 이후 다시 커지면서 구축 아파트 가격이 일반 아파트를 넘어서는 현상이 강해질 것으로 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전체적인 가격 상승으로 인해 재건축 대상 아파트의 매매가격도 같이 상승했으나, 현 정부 정책으로 인해 재건축 기대심리로 인한 매매가 상승 정도는 상대적으로 줄어든 것”이라고 말했다.

그러면서 “재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시금 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 주목할 부분”이라고 덧붙였다.