미분양 쌓이는 지방…새 정부서 조정지역 풀릴까, 기대감 솔솔

1월 전국 미분양 물량 중 94% 지방에서 발생

"당분간 입주·분양물량 상당…시장 과열 우려 적어"

매수심리 위축에 따라 미분양 물량이 점점 늘고 있는 지방을 중심으로 조정대상지역 해제 요구가 줄을 잇고 있다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

매수심리 위축에 따라 미분양 물량이 점점 늘고 있는 지방을 중심으로 조정대상지역 해제 요구가 줄을 잇고 있다. 윤석열 대통령 당선인이 부동산 규제 완화를 대표 공약으로 내세운 만큼 새 정부 출범 이후 시장 분위기가 개선될 수 있을지 주목된다.

25일 부동산빅데이터플랫폼 아실에 따르면 올 1월 전국 미분양 물량은 2만1727가구로 1년 전 1만7130가구와 비교해 26.8% 증가했다. 미분양 물량이 2만가구 이상을 기록한 것은 2020년 11월(2만3620가구) 이후 1년2개월여 만이다.

서울과 경기·인천 등 수도권의 1월 미분양 물량(1325가구)이 전체의 6.1% 수준인 것을 감안하면 미분양 물량 대부분은 지방에서 발생했다.

미분양 물량이 쌓이는 가운데 대기 중인 입주와 분양물량도 상당하다. 직방에 따르면 3월 전국 아파트 입주 물량은 1만7081가구다. 이 중 65%인 1만1037가구는 지방 물량이다.

올해 지방의 입주 예정 물량은 1년 전 대비 20%가량 증가한 11만7573가구로 집계됐다. 부산과 광주, 대구, 대전 등 지방 광역시에서 대규모 입주가 이어질 예정이다.

특히 주택시장 과열로 최근 2~3년간 정비사업이 활발하게 이뤄졌던 부산과 대구에선 신규 분양 및 입주가 본격화하면서 공급물량 증가세가 당분간 지속될 거란 관측이다.

수요 대비 공급이 태부족한 서울과 달리 공급 과잉으로 몸살을 앓고 있는 지방에선 주택시장 침체 우려가 커지면서 조정대상지역 해제 요구도 이어지고 있다.

조정대상지역으로 지정되면 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율)가 50%로 제한된다. 9억원 초과 주택일 경우 30%만 인정된다. 실거주 이외에는 주택담보대출을 받을 수 없으며 다주택자의 경우 세 부담도 상당하다.

9개 지자체, 국토부에 규제지역 해제 요구
"획일화된 정책 탈피, 지역 여건 및 특성 고려해야"

국토교통부에 따르면 올 들어 조정대상지역 해제를 건의한 지자체는 대구와 울산 중구, 경기 동두천시, 안산시 단원구, 광주, 포항, 전남 광양·순천 등 9곳 정도다.

앞서 지난해 말에도 해제를 신청했으나 이후 12월30일 열린 제4차 주거정책심의위원회(주정심)에서 신청이 반려된 바 있다. 당시 미분양 적체가 심한 지역을 중심으로 규제지역 해제가 예상됐으나 국토부는 확고한 시장 안정세로의 전환 여부를 확인하기 위해선 추가 모니터링이 필요하다는 판단을 내렸다.

시장에선 윤석열 당선인이 양도세 중과 유예 및 종부세 완화, 대출 규제 완화 등 공약 이행을 위해선 규제지역 해제 역시 유연하게 검토할 것으로 판단하고 있다. 새 정부 기조에 맞춰 지자체들은 주정심 일정을 앞당기는 등 조정대상지역 해제를 위해 적극적으로 나서겠단 움직임이다.

국토부 관계자는 "현재 주정심 개최 계획은 없으며 법률상 반기 개최가 원칙"이라고 말했다. 이에 따르면 차기 정부가 출범한 직후인 6월께 주정심이 열릴 전망이다.

전문가들은 현재 조정대상지역 해제를 요구하는 지역들의 경우, 공급물량이 많아 규제를 풀더라도 집값 상승 등 시장 과열 우려는 크지 않다는 견해다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "그동안 집값이 지나치게 상승했고 매수심리 자체가 많이 위축된 상태"라며 "오히려 규제지역에서 벗어나게 되면 대출 규제가 자유로워지는 등 유동성 확보에 도움이 될 수 있다. 조정대상지역을 해제하더라도 전체 주택시장에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 진단했다.

또 다른 부동산 전문가는 "지방 주택시장의 거래절벽 장기화와 미분양 적체 등은 서울을 중심으로 한 규제와 부동산 정책을 획일적으로 지방에 그대로 적용한 탓이 크다"며 "현재 윤 당선인 역시 수도권을 중심으로 규제를 풀어 대규모 주택공급을 공약하고 있는데 지역 여건과 특성을 고려해 정책을 마련해야 한다"고 설명했다.