아파트보다 잘나가는 빌라…오세훈표 '모아타운' 흥행 이끌까

아파트값 상승, 대출 규제 및 금리 인상 영향

재개발 기대감 반영…빌라로 눈 돌리는 수요자

국토부-서울시, 소규모 재개발 단점 보완 '모아타운' 본격화

"대단지 공급효과 긍정적, 미래가치 상승 제한적"

비싼 아파트 대신 상대적으로 저렴한 빌라로 눈을 돌리는 수요자들이 늘어나면서 오세훈 서울시장의 '모아타운' 재개발 흥행 여부에도 관심이 쏠린다.ⓒ뉴시스

비싼 아파트 대신 상대적으로 저렴한 빌라로 눈을 돌리는 수요자들이 늘어나면서 오세훈 서울시장의 '모아타운' 재개발 흥행 여부에도 관심이 쏠린다.

14일 한국부동산원 주택유형별 매매통계(신고일 기준) 조사 결과 지난해 1년간 서울의 빌라 매매 건수는 6만4821건으로 집계됐다. 같은 기간 전체 주택(단독·다가구·다세대·연립주택·아파트) 매매 건수(12만6834건)의 51.1%에 이른다.

부동산원이 2006년 관련 통계를 집계한 이래 연간 기준 가장 많은 수치다. 2020년(37.9%)과 비교하면 13.2%포인트 증가했다. 같은 기간 아파트 매매 비중(39.2%)은 40% 선이 무너졌다. 빌라의 매매 비중이 아파트를 넘어선 것은 지난 2007년 이후 두 번째다.

통상 빌라의 경우 환금성이 떨어지고 시세차익이 크지 않다는 점에서 아파트 대비 선호도가 떨어졌다. 하지만 최근 몇 년간 집값이 치솟은 데다 대출 규제 및 금리 인상 등이 맞물리면서 빌라로 눈을 돌리는 수요자들이 늘어난 셈이다.

여기에 정부와 서울시가 주도하는 재개발사업에 대한 기대감도 반영됐다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "아파트값 급등과 대출 규제 강화로 구매력 있는 수요자들이 감소하면서 차선책으로 빌라 매입을 선택하는 것"이라며 "여기에 민간·공공 재개발사업에 대한 기대감으로 장기투자 목적 수요도 집중됐다"고 말했다.

국토교통부와 서울시는 소규모 노후 저층주거지를 블록 단위로 묶어 공동 개발하는 '모아타운'(소규모 주택정비 관리지역) 사업에 나섰다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

국토교통부와 서울시는 소규모 노후 저층주거지를 블록 단위로 묶어 공동 개발하는 '모아타운'(소규모 주택정비 관리지역) 사업에 나섰다. 다음 달 21일까지 공모를 진행, 4월 중 25개 내외 사업지를 선정할 예정이다.

모아타운은 다가구·다세대주택 등 개별 필지를 한데 묶어 정비하는 모아주택의 확장된 개념이다. 10만㎡ 미만 노후·불량 건축물이 절반 이상인 지역의 주거정비 및 지역 기반소설을 조성하는 공급모델로 오세훈 시장의 주요 부동산 공약 중 하나다.

대단지 아파트처럼 주민공동이용시설 등을 조성하고 소규모 재개발 추진에 따른 난개발 우려를 해소하겠다는 취지로 마련됐다.

사업지로 선정되면 정비사업 요건 완화 및 용적률 상향 등 인센티브를 받을 수 있다. 최대 375억원의 국·시비를 지원받아 도로, 주차장, 공원 등도 조성하게 된다. 정비계획 수립과 추진위원회 승인, 관리처분계획인가 등 절차가 생략돼 통상 8~10년이 소요되는 재개발 대비 사업 기간(2~4년)이 짧다는 점이 강점이다.

전문가들은 소규모 재개발의 단점을 보완하고 아파트와 유사한 주거환경을 구축할 수 있다는 점에서 긍정적이라고 입을 모은다. 여러 필지를 묶어 한꺼번에 개발이 이뤄지는 데다 사업 속도가 빨라 기존보다 주택공급 효과도 두드러질 전망이다.

다만 미래가치 측면에선 시장의 기대에 못 미칠 수 있단 평가가 나온다. 일반 재개발을 통해 조성되는 대규모 아파트 단지와 비교하면 고급화 전략을 취하기 어렵다는 점에서다. 또 공동주택과 달리 일원화된 관리체계가 마련되지 않은 만큼 사업 추진 과정에서 발생할 주민들 간의 갈등도 풀어야 할 숙제다.

한 부동산 전문가는 "모아타운이 조성되면 대단지 아파트가 들어서는 정도의 공급 효과는 거둘 수 있겠지만, 부동산이 하나의 자산으로 인식되는 시장에서 자산 증식 측면에선 기존 아파트 대비 선호도가 떨어질 수 있다"고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "여러 사업지를 통합해 마치 1개처럼 사업을 추진한다면 기존 정비사업에서 발생했던 문제점이 완벽히 해소되지 않을 수 있다"며 "가령 모아타운 내 일부 단지나 주택이 사업에 반대한다면 강제수용할 것인지, 대단지 아파트처럼 조성했을 때 관리비 부과나 공동주택 관리업무 등은 어떻게 효율적으로 운영할 것인지 등에 대한 고민이 필요하다"고 진단했다.