[광주중앙공원 논란-①] '노른자위' 1지구 특례사업, 잇단 잡음에 '몸살'

4차례 사업계획 변경 등 피로감↑

가구수 및 용적률 일괄 상향, 고분양가 논란 여전

광주광역시가 추진하는 민간공원 특례사업의 핵심으로 꼽히는 중앙공원 1지구를 둘러싼 잡음이 계속되고 있다. 중앙공원 조감도.ⓒ광주시

광주광역시가 추진하는 민간공원 특례사업의 핵심으로 꼽히는 중앙공원 1지구를 둘러싼 잡음이 계속되고 있다. 광주시의 특정업체 밀어주기와 고분양가 논란 등이 온전히 해소되지 않고 있어 첫 삽을 뜨기 전부터 지역사회 불신과 피로감만 키웠단 지적이 나온다.

17일 광주시와 업계 등에 따르면 광주시는 지난 2016년부터 공공재정 부담 완화를 위한 공익사업 일환으로 민간공원 특례사업을 추진 중이다. 이는 민간사업자가 도시공원을 조성하는 대신 용지 일부를 개발하도록 허용하는 제도다.

사업자는 도시공원 부지의 70% 이상을 5만㎡ 규모 이상 공원으로 조성해 기부채납하고 나머지 30% 부지를 활용해 비공원시설(공동주택 등)을 개발할 수 있다.

현재 광주시는 10개 지구에서 민간공원 특례사업을 추진 중이다. 그 중 서구 풍암동 일원 241만2688㎡ 규모에 달하는 중앙공원 1지구는 교통 및 생활 인프라가 탄탄하고 공급 물량도 많아 노른자위 사업지로 꼽힌다.

당초 시는 1지구 우선협상대상자로 광주도시개발공사를 선정했다. 광주도시개발공사가 택지를 개발하고 이를 민간에 분양해 주택 등을 건설할 계획이었으나 '땅장사 논란'이 일면서 민간으로 선회했다.

이후 2018년 9월 한양 컨소시엄(한양·우빈산업·KNG스틸·파크엠 등)이 우선협상대상자로 선정됐다. 컨소시엄은 2020년 1월 사업 추진을 위한 SPC(특수목적법인) '빛고을중앙공원개발'을 설립했다.

2018년 9월 한양 컨소시엄(한양·우빈산업·KNG스틸·파크엠 등)은 우선협상대상자로 선정됐다.ⓒ빛고을중앙공원개발

당시 한양 컨소시엄은 85㎡ 이하(789가구) 1500만원, 85㎡ 초과(1140가구) 2000만원, 임대 85㎡ 이하(211가구) 1350만원 수준으로 분양가를 책정, 선분양 방식으로 전체 면적 가운데 18만9361㎡에 용적률 161.42%를 적용, 2104가구의 아파트를 짓고 나머지 부지를 녹지 및 공원시설로 조성해 기부채납하겠다고 제안했다.

광주시가 공공성을 강조하며 추진하는 사업에 평당 2000만원대 분양가가 책정되면서 고분양가 논란이 뒤따랐다. 다만 비공원시설이 전체 면적의 7.8%에 불과하고 입지 등을 고려하면 용인할 수 있는 수준이란 평가가 나오면서 사업은 계획대로 추진되는 듯했다.

하지만 1지구가 HUG의 고분양가 관리지역으로 묶이면서 갈등을 빚었다. 최초 제안대로 평당 2000만원대 분양가를 책정할 경우 HUG의 분양보증을 받을 수 없어 사업계획 변경이 불가피했다.

이에 광주시는 10개 민간공원 사업지 중 유일하게 중앙공원 1지구 사업자에게만 공문을 보내 HUG 고분양가 관리지역 지정에 대한 대응방안 마련을 요청했다.

이 과정에서 사업계획은 4차례나 변경됐다. 광주시가 가구수 증가 및 용적률 상향 등 사업자 요구를 수용하고 선분양에서 후분양으로 전환해 분양가를 일부 조정하는 방안을 택하면서다.

지난해 8월 도시계획위원회를 통과한 최종안은 비공원면적이 19만5457㎡로 늘었고 총사업비는 2조2294억원 규모로 확대됐다. 용적률은 최초 제안보다 52.7%포인트 오른 214.1%, 가구수는 2104가구에서 2779가구로 증가했다.

문제는 실질적인 분양가 하향 조정은 이뤄지지 않아 고분양가 논란은 여전히 해소되지 않았다는 점이다. 평형대별 분양가를 보면 85㎡ 이하(371가구), 85㎡ 초과(2000가구)는 1870만원으로 동일, 임대 85㎡ 이하(408가구)는 1700만원 등이다.

소형 면적 가구수는 절반가량 줄었고 85㎡ 초과와 임대 물량은 각각 최초 제안 대비 증가했다. 85㎡ 초과 물량의 분양가는 하향 조정된 반면, 소형 평형대와 임대물량의 분양가는 모두 기존보다 비싸졌다.

광주경제정의실천시민연합 관계자는 "도계위를 통과하면서 광주시도 사업자도 법적 정당성을 확보했지만, 기존 문제들은 전혀 해소되지 않았다"며 "사업이 정상적으로 추진되는 것처럼 보이지만 만약 법적으로 사업에 제동이 걸린다면 그동안의 문제를 다시 검토해야 할 것"이라고 말했다.

또 다른 시민단체 관계자는 "공익성을 내세우고 있지만 광주시는 사실상 추진하던 사업이 무산될 것을 더 우려한 모습"이라며 "사업성 확보를 명목으로 민간의 요구를 대부분 수용해 혼란을 자초했다. 결과적으로 광주시와 건설업체는 행정적·경제적 이익을 챙기고 시민들만 일방적으로 피해를 보게 될 것"이라고 설명했다.