[선택 2022-부동산] 망가진 임대시장…민간참여 유도 절실

임대차3법·금융규제 여파…'전세의 월세화' 가속

11·19 전세대책, 공급 실적 미미…시장 안정 효과↓

다주택자 세 부담 완화 등 민간 물량공급 확대 필요

문재인정부가 임대차시장 안정을 위해 추진한 '임대차3법' 영향으로 이른바 '전세의 월세화'가 가속화되고 있다.ⓒ뉴시스

문재인정부가 임대차시장 안정을 위해 추진한 '임대차3법' 영향으로 이른바 '전세의 월세화'가 가속화되고 있다. 후속조치로 마련한 11·19 전세대책 역시 이렇다 할 시장 안정 효과를 거두지 못한 모습이다.

2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해(12월29일 기준) 서울지역 아파트 전월세 거래량은 17만8860건이다. 이 중 월세를 조금이라도 낀 거래(월세·준월세·준전세)는 6만6088건으로 전체의 36.9%를 차지한다.

지난해 서울의 아파트 월세 거래량은 2020년 6만579건을 훌쩍 넘어서는 수준이다. 2011년 관련 통계 집계 이래 가장 많은 수준이다.

임대차3법 영향으로 전셋값이 급등하면서 세입자들이 월세시장으로 내몰리고 있어서다. 종합부동산세 등 다주택자의 세 부담이 가중된 데다 대출 규제 강화로 보증금 마련이 어려운 세입자들이 울며 겨자 먹기로 반전세나 월세를 택하는 것이다.

올해 2년 계약갱신청구권 만료 시기가 도래해 다시 전셋집을 알아봐야 하는 세입자들의 주거비 부담은 더 커질 전망이다.

전세시장 불안을 해소하기 위해 마련한 11·19 전세대책 역시 이렇다 할 성과 없이 2021년을 마무리했다. 국회 국토교통위원회 소속 송언석 의원(국민의힘)이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 지난해 11월까지 입주자 모집공고를 낸 임대주택은 총 5만2000가구다.

정부가 밝힌 2021년 임대주택 공급량 7만5100가구의 69.2%를 달성한 것처럼 보이지만, 입주자를 구하지 못해 공실 상태인 기존 공공임대를 활용한 물량이 애초 계획(3만9100가구)보다 17.6% 많은 4만6000가구가량 나오면서 생긴 착시효과란 설명이다.

이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보 모두 임기 내 250만가구의 주택공급을 목표로 제시한 상태다.ⓒ데일리안 류영주 기자

신축 매입약정 공급 실적은 4977가구로 목표치(2만1000가구)의 23.7%에 그쳤다. 3~4인 가구를 대상으로 한 공공전세 공급 실적은 677가구로 계획한 9000가구를 한참 밑돈다.

결국 공실 상태의 공공임대주택을 제외하고 순수하게 늘어난 공급 실적은 5654가구로 3만가구 목표 물량의 18.8%에 불과한 셈이다. 특히 소규모 상가 및 사무실, 숙박시설 등 비주택을 리모델링해 임대주택 6000가구를 공급하겠단 계획은 단 한 건의 실적도 올리지 못했다.

송 의원은 "정부와 여당의 일방적 임대차법 개정 여파로 전세대란이 벌어지자 부랴부랴 대책을 내놨지만 이마저도 형편없는 실적으로 또 하나의 실패 사례가 됐다"며 "정책 실패를 인정하고 임대차3법 폐기 등 시장 정상화 대책을 마련해야 한다"고 설명했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "보유세 부담이 점점 커지고 전세대출 문턱은 높아지는 상황에서 향후 집값 상승세가 꺾인다면 전세에서 반전세, 월세로의 전환속도가 더 빨라질 것"이라며 "정부는 세금 욕심을 내려놓고 민간 전세물량을 공급하는 임대인을 집값 상승의 원흉으로 때릴 것이 아니라, 다주택자에 대한 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과배제 등 세제 혜택을 주는 것이 바람직하다"고 지적했다.

한편 여야 대선주자들도 주택시장 안정을 위한 부동산 정책에 공을 들이고 있다. 이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보 모두 임기 내 250만가구의 주택공급을 목표로 제시한 상태다.

이재명 후보는 공공주도로 주택을 공급한단 방침이다. 저렴한 임대료로 장기간 거주할 수 있는 '기본주택' 100만가구 공급이 이 후보의 핵심 공약이다. 그간 다주택자는 투기세력으로 간주하던 이 후보는 대선을 앞두고 양도소득세 중과 유예 및 등록임대주택 제도 폐지 유예 및 세 부담 완화 등 규제 완화책도 꺼내 들었다.

반면 윤석열 후보는 민간 주도의 주택공급에 방점을 찍고 있다. 청년층을 포함한 무주택자들을 위해 공공 주도로 공급하는 주택은 '원가주택'(30만가구)와 '역세권 첫집'(20가구) 등 50가구 정도에 그친다. 다주택자에 대한 양도세 2년 한시적 유예와 종합부동산세 개편도 예고했다. 장기적으로 종부세와 재산세 통합을 추진하면서 1주택자의 세율을 크게 인하하겠단 입장이다.