매물 없는데 대출도 조이네…해법 안 보이는 전세난

공급 부족에 전셋값 천정부지…임대차시장 내 월세 비중↑

DSR 조기 시행 및 전세대출 강화, 무주택자 고스란히 피해

임대차법 시행 이후 시장 전반의 전세매물이 부족한 상황에서 금융당국이 가계대출 규제까지 강화하겠다고 시사하면서 실수요자들의 근심이 더 깊어질 전망이다. ⓒ연합뉴스

임대차법 시행 이후 시장 전반의 전세매물이 부족한 상황에서 금융당국이 가계대출 규제까지 강화하겠다고 시사하면서 실수요자들의 근심이 더 깊어질 전망이다.

정부는 연말까지 전세난 해소방안을 내놓겠다고 예고했으나, 이마저도 표준임대료 도입 등 규제책이 거론되고 있어 시장 불안을 해소하긴 힘들거란 진단이다.

5일 금융권 등에 따르면 지난달 말 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 재정·통화·금융당국 수장들과 거시경제금융회의를 열고 가계부채 증가세를 최대한 억제하는 방안을 모색하겠다고 밝혔다.

다만 대출이 필요한 수요자들의 경우, 상환 능력 범위 내 대출이 가능하도록 하겠단 계획이다. 가계대출 관리 방안은 이달 중 발표할 예정이다.

업계 안팎으로는 2023년 7월까지 단계적으로 시행하기로 한 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 앞당기고 전세대출을 강화하는 방안 등이 거론되고 있다.

현재는 시중은행을 상대로 규제지역의 6억원 초과 주택담보대출이나 1억원을 넘는 신용대출 시 DSR 40%를 적용 중이다. 점진적으로 대상 범위를 확대해 2023년 7월에는 총대출액 1억원 초과까지 DSR 적용을 받게 된다.

전세대출 규제가 언급되는 데는 해당 대출이 가계대출 증가세를 견인하고 있어서다. 지난 8월 말 기준 국내 5대 시중은행의 전세대출 잔액은 119조9670억원으로 지난해 말과 비교해 14조7543억원이 확대됐다. 같은 기간 전체 가계대출 증가액이 28조6610억원인 것을 고려하면 절반 이상을 차지한다.

당국은 전세대출 보증한도가 80%에 달하는 데다 비교적 낮은 금리가 적용되는 만큼 전세대출을 받고 여유자금으로 다른 부동산 및 주식 등에 재투자하는 투기 현상이 적지 않아 종합적인 검토가 필요하단 설명이다.

하지만 이 같은 규제로 피해 보는 건 결국 무주택 실수요자란 비판이 나온다. 실수요자와 투기수요를 구분하기 쉽지 않고 전세대출 실행을 위해선 보증금 5% 이상을 지불했다는 계약금 영수증, 확정일자를 받은 임대차계약서 등 갖춰야 할 서류도 상당해 사실상 실수요자가 대부분일 거란 점에서다.

임대차법 시행으로 가뜩이나 시장 내 매물이 부족해 전셋값이 치솟는데 전세대출 문턱까지 높아지면 실수요자는 울며 겨자 먹기로 월세로 내몰릴 수밖에 없다.

실제 임대차시장에선 반전세·월세 거래 비중이 지속적으로 확대되고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 8월 전국 전·월세거래량(21만1462건) 가운데 월세 거래는 9만4874건으로 전체의 44.9%를 차지했다. 같은 기간 서울의 월세 거래량은 3만3107건으로 1년 전보다 52.8% 증가했다. 서울시 전·월세거래량(6만8737건)의 48.2% 수준이다.

정부는 연말까지 전세난을 해소할 방안을 내놓겠다고 예고한 바 있다. 다만 표준임대료 도입 등 규제책이 언급되는 데다 현재 수급불균형 문제를 연내 해소하긴 힘들어 보인다.

시중은행들은 이미 선제적으로 전세대출 한도를 축소하는 움직임을 보이고 있다. 정부가 가을 이사철이 본격화하는 상황에서 급작스러운 규제책을 시사하면서 서민들의 주거불안은 당분간 계속될 거란 지적이다.

한 부동산 전문가는 "전셋값이 치솟는 상황에서 대출규제 등이 더해질 경우, 전세난은 지금보다 더 심각해질 수 있다"며 "계속해서 시장을 옥죄는 규제를 펼 것이 아니라 실질적인 공급을 확대하는 방안과 서민 주거안정 지원책을 강화하는 방안을 고민해야 한다"고 설명했다.