"최우선변제금 이하 등록임대, 임차인 동의시 보증가입 면제"

보증보험 미가입시 3000만원 과태료, 내년 1월15일부터 시행

보증금이 '주택임대차보호법'상 최우선 변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우 보증보험 가입의무가 면제된다.ⓒ대한주택임대인협회

국토교통부는 임대보증금 보증 제도 개선 및 임대사업자 관리강화를 골자로 하는 '민간임대주택에 관한 특별법'(민특법) 일부개정법률 공포안이 7일 국무회의 의결을 거쳐 14일부터 공포될 예정이라고 밝혔다.

임대보증금 보증은 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증회사가 임차인에게 조븡금 반환을 책임지는 제도다. 지난해 7·10대책에 따라 모든 등록임대주택으로 확대 적용됐다.

다만 보증보험 관련 일부 불합리한 사항이 있어 정부는 면제 사유 규정, 미가입시 처벌 완화 등 제도개선을 마련하고 기타 임차인 보호를 위한 임대사업자 관리강화 방안도 추진했단 설명이다.

정부는 임차인의 보증금 반환 보장이 가능한 3가지 사례에 대해선 임대사업자 보증보험 가입의무를 면제하기로 규정했다.

우선 보증금이 '주택임대차보호법'상 최우선 변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우다. 다만 임차인의 알권리 보장, 최우선 변제금액이 주택가액의 1/2의 범위 내에서 배정 받는 한계를 고려해 임차인의 보증 미가입 동의를 받도록 했다.

임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등)와 임대차계약을 체결했고, 해당 공공주택사업자가 보증가입을 한 경우, 공공기관이 보증금 반환을 위한 조치를 완료한 데 따라 가입이 면제된다.

아울러 임차인이 HUG·SGI서울보증 및 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고, 임대사업자가 이 보증수수료를 전부 지급한 경우도 면제된다. 중복가입 및 임차인 수수료 이중부담 문제를 해결하기 위해 정부는 가입의무를 면제, 임대사업자가 수수료를 모두 부담하도록 해 임차인에 의무부담이 전가되는 것을 방지한단 설명이다.

전세권 설정 관련 기준이 불분명하다는 지적에 따라 일부보증 요건은 완화된다. 전세권이 설정된 경우 또는 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우로 일부보증 요건을 명시하고 임차인 동의를 받도록 했다.

현재 보증보험은 가입의무기간이 '임대의무기간'으로 규정돼 있으나 앞으로는 임대사업자 등록이 말소된 날까지 보증 가입기간이 연장된다. 말소되는 날 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다.

내년 1월15일부터는 보증보험 미가입시 위반 건당 임대보증금 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과한다. 상한액은 3000만원 수준이다. 또 지자체와 국토부의 임대사업자 보증 가입 여부 파악 및 관리를 위해 보증회사는 보증가입·해지 자료를 지자체에 제출하고, 지자체장은 국토부 장관에게 관련 자료를 제공하도록 했다.