1조 규모 신림1구역, '오세훈표 재개발' 흥행 마중물 되나

인허가 단축 및 용적률 인센티브, 조합에 긍정적 평가

민관협력형, 사업규모 큰 만큼 시너지 예상

"재개발 순항시, 서울시 정비사업 활성화도 탄력"

서울 서남권 재개발 최대어로 꼽히는 신림뉴타운 일원 '신림1구역'이 서울시가 추진하는 '공공기획 재개발'로 정비사업에 나선다. 신림1구역 전경.ⓒ데일리안 배수람 기자

서울 서남권 재개발 최대어로 꼽히는 신림뉴타운 일원 '신림1구역'이 서울시가 추진하는 '공공기획 재개발'로 정비사업에 나선다. 장기간 재개발이 지연됐던 곳인 만큼 신림1구역 재개발 향방에 따라 오세훈 시장의 공공기획 재개발·재건축 흥행 여부도 판가름날 전망이다.

5일 업계 등에 따르면 서울 관악구 신림동 808 일원 신림1구역 재개발조합은 서울시 공공기획을 적용해 정비사업에 속도를 끌어올릴 계획이다. 공공기획 재개발은 오 시장이 민간재개발 활성화를 위해 꺼내 든 것으로 시가 민간 정비사업 초기 단계부터 개입해 가이드라인을 제시하고 인허가 절차를 단축해주는 제도다.

앞서 5월 오 시장은 '민간재개발 활성화 6대 규제완화 방안'을 발표하며 공공기획을 적용하면 그간 정비구역 지정까지 5년가량 걸리던 것을 2년 이내로 앞당길 수 있다고 강조한 바 있다.

신림1구역은 신림뉴타운 내에서도 규모가 가장 큰 사업지다. 조합에 따르면 당초 이곳은 22만4772㎡ 부지에 용적률 225.2%를 적용해 최고 33층 높이의 아파트 2970가구 및 부대복리시설을 짓는 것으로 사업계획안을 짰으나 공공기획 방식을 택하면서 사업 규모가 대폭 커졌다.

기존보다 상향된 용적률 259.8%를 적용해 가구수가 총 4250가구 규모로 늘었다. 이 중 650가구 정도는 임대주택으로 공급한다. 신림뉴타운 전체 6300여가구 가운데 70%가량이 1구역에 조성되는 셈이다. 사업비만 1조537억원으로 추산된다.

다만 층수는 종전 대비 낮아진 최고 29층으로 조정됐다. 서울시는 조만간 해당 사업장 재정비촉진계획 변경안 열람공고를 내고 도시재정비위원회 심의를 거쳐 관련 내용을 고시할 방침이다.

신림1구역은 신림뉴타운 내에서도 규모가 가장 큰 사업지다. 신림1구역 전경.ⓒ데일리안 배수람 기자

조합은 기존보다 사업성이 개선됐다는 점에서 공공기획 재개발이 조합원들에게도 유리하단 입장이다. 층수는 낮아졌으나 가구수가 늘었고 인허가 기간이 대폭 줄어들 것으로 기대되는 만큼 전체적으로 이점이 더 많다는 의미다.

신림1구역 조합 관계자는 "사업을 빨리 추진하고자 하는 조합원들의 의지와 서울시 의지가 잘 맞아떨어졌다"며 "건축심의 과정이 보다 단축될 수 있고 용적률 인센티브도 상당히 상향 조정되면서 향후 조합원 분담금도 경감되는 효과를 거둘 것"이라고 말했다.

이곳 사업장은 2005년 뉴타운 지정 이후 이렇다 할 진척이 없어 정비구역 해제 위기에 놓인 바 있다. 2008년 신림4구역과 합쳐지면서 지금의 모습이 됐고, 14년 만인 2019년 우여곡절 끝에 조합설립인가를 획득했다.

조합은 현재 시공사 선정 재입찰 절차를 밟고 있다. 지난달 말 1차 시공사 선정 입찰을 마감했으나 GS건설 컨소시엄(GS건설·DL이앤씨·현대엔지니어링) 컨소시엄 한 곳만 참여, 경쟁입찰이 성립되지 않아 유찰됐다.

서울에선 귀한 정비사업 수주먹거리로 대형건설사들의 관심도 뜨겁다. 조단위 사업인 만큼 건설사들은 컨소시엄을 구성해 리스크를 줄이는 방식을 택하고자 했으나 조합원들 사이에서 단독입찰 요구가 커지고 있어 시공사 선정 절차는 다소 지연될 것으로 예상된다.

조합은 10월 중 시공사를 선정하고 연내 사업시행인가를 받아 2023년 착공을 목표로 하고 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "공공기획은 조합이 사업을 추진하면서 일정 부분 시의 도움을 받는 민관협력 형태를 띠고 있어서 공공주도 방식보다 더 메리트가 있다"며 "특히 사업성이 부족한 지구들은 충분히 공공기획에 참여할 가능성이 크다"고 진단했다.

그러면서 "재건축보다는 재개발이 좀 더 활성화할 것으로 예상되는데, 이는 임대주택을 들이는 것에 대해 재건축 대비 상대적으로 거부감이 덜하기 때문"이라며 "신림1구역은 사업 규모가 커 공공기획으로 했을 때 좀 더 시너지가 날 수 있고 그런 점에서 서울시 정비사업 활성화 방안도 탄력을 받을 것"이라고 덧붙였다.