정부 공급대책 '흥행 난망'…공공직접시행도 '유명무실' 우려

도정법 개정안 국회 계류…사업 변동 여지 남아

2년 실거주 의무 백지화, 직접시행 유인책 부족

與 분상제 적용 '만지작'…"사업 외면 더 부추길 듯"

정부는 이달 말까지 지방 광역시를 중심으로 주택공급 후보지를 확대 발굴하기 위한 통합공모를 진행한다. 공공재개발 추진 중인 흑석2구역 일대 전경.ⓒ데일리안 배수람 기자

정부는 이달 말까지 지방 광역시를 중심으로 주택공급 후보지를 확대 발굴하기 위한 통합공모를 진행한다. 하지만 곳곳에서 사업 철회를 요구하는 주민 반발이 이어지면서 추진 동력을 잃어가는 모습이다.

특히 2·4대책으로 마련된 '공공 직접시행 정비사업'은 제도적 기반은커녕 유인책으로 작용할 인센티브가 부족해 사실상 유명무실해질 수 있단 우려가 제기된다.

25일 국토교통부 및 업계 등에 따르면 정부는 오는 31일까지 2·4대책으로 추진 중인 도심 공공주택 복합사업과 공공 직접시행 정비사업 등에 대한 민간제안 통합공모 접수를 진행한다. 대상지역은 경기·인천과 지방 5대 광역시(부산·대구·대전·광주·울산) 등이다.

그간 2·4대책 사업 후보지는 지자체가 제안한 부지를 중심으로 사업성 검토 등을 거쳐 선정돼 대부분 서울·수도권에 편중돼 있었다. 이번 공모는 서울 외 지역에 대해 주민이 직접 사업을 제안하는 등 방식을 다각화하고 공급물량을 충분히 확보하기 위한 차원에서 마련됐다.

하지만 기존 후보지로 선정된 사업지에서 공공 개발에 반대하는 목소리가 커지면서 이번 민간제안 통합공모 흥행 효과는 크지 않을 거란 전망이 지배적이다. 특히 공공 직접시행 정비사업은 유명무실해질 수 있단 평가가 나온다.

이 사업은 LH·SH 등 공공기관이 조합으로부터 현물선납·수용 방식으로 토지를 넘겨받아 직접 재건축·재개발하는 제도다. 재건축초과이익환수제와 2년 실거주 의무에서 제외된다.

국토부는 공공 직접시행 정비사업으로 5년간 서울 9만3000가구를 포함해 전국 13만6000가구를 공급하겠다고 목표했다. 이후 후보지발굴을 위해 주민·지자체·협회로부터 66곳의 부지를 추천받았으나 별다른 진척을 보이지 않고 있다.

공공 직접시행 정비사업 근거법을 담은 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정안은 6개월 넘게 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.ⓒ데일리안DB

대표 인센티브로 꼽혔던 '2년 실거주 의무'는 전면 폐지됐고, 재초환 면제 혜택은 큰 유인책으로 작용하기 어렵단 지적이다. 여기에 여당에선 공공 직접시행 정비사업에 분양가상한제를 적용하자는 법안까지 발의해 여타 공공개발과 비교해도 주민 선호도는 현저히 떨어질 거란 분석이다.

한 정비업계 관계자는 "건설사 입장에선 단순도급에 그치는 사업"이라며 "그동안 사업성이 떨어져 정비사업 추진이 어려웠던 곳들을 대상으로 공공 개발이 주로 이뤄지기 때문에 재초환 면제 역시 소유주들이 체감할 정도의 혜택이라고 보긴 어렵다"고 설명했다.

또 "분상제가 적용되면 똑같은 재개발을 추진해도 공공재개발보다 조합원 수익이 더 떨어질 수밖에 없다"며 "공공재개발을 철회하고 민간으로 추진하자는 이야기가 나오는 상황에서 공공 직접시행 정비사업을 추진하는 사업지는 더더욱 없을 것"이라고 덧붙였다.

해당 사업에 대한 근거법을 담은 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정안은 6개월 넘게 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 시행을 담당하는 LH에서도 이에 대해 우려하고 있다.

LH 관계자는 "공공재개발·재건축은 지난해 나온 대책이어서 관련 법 개정이 다 이뤄진 상태지만 직접시행은 입법을 추진하는 단계여서 개략적인 파악만 가능하다"며 "직접시행은 아직 후보지 검토가 이뤄지는 중이고 법안 확정 전까지 변동 여지가 있다는 걸 감안할 때, 동일한 조건이라면 공공재개발·재건축을 추진하는 것이 더 나을 수 있다"고 설명했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "공공 직접시행 정비사업은 취지는 좋지만 사업성이 떨어져 매력적이라고 보기 힘들다"며 "결국 정부에서 줄 수 있는 인센티브는 용적률 상향, 분상제 제외 등 기존에 부여하던 것 외에 딱히 추가할 만한 게 없고, 사업비 일부를 공공이 지원하는 방법 등은 형평성 문제가 발생할 수 있어 진퇴양난이 예상된다"고 진단했다.

다만 국토부 관계자는 더 이상의 인센티브는 없다고 선을 그었다.

국토부 관계자는 "앞서 추천받은 지역을 바탕으로 컨설팅을 진행하고 사업 가능성이 보이는 구역들에 대해선 검토 중"이라며 "이번 통합공모 접수 마감 이후 한꺼번에 후보지를 발표할 수 있다면 좋겠지만 추이를 봐야 할 것 같다"고 말을 아꼈다.

그러면서도 "충분히 많은 카드를 줬다고 판단하고 있어서 추가 인센티브는 검토하는 바가 없다"고 강조했다.