정부, 잇단 '집값하락' 경고…도대체 뭘 믿고

사전청약·금리인상, "집값 안정시킬 것" 정부의 기대

계속된 경고에도 시장은 정반대 움직임…업계 "허언"

기획재정부 및 국토교통부 등 경제부처 장관들이 '집값'이 하락할 것이라는 의견을 연이어 내고 있다.ⓒ기획재정부

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관을 비롯해 노형욱 국토교통부 장관 등 경제부처 장관들이 잇따라 '집깂'과 관련 경고 메시지를 내놓고 있다. 올해 들어서만 수차례다.

이들의 발언 수위도 높다. 고점에 근접했다는 등 여느 때 와는 다른 무게감의 발언을 뱉었다. 다만 이후에도 집값이 진정되기는커녕 상승세가 유지되며 시장은 정부의 예측과 정반대로 움직여, '허언'으로 받아들여지는 모습이다.

예측이 매번 빗나감에도 이들은 도대체 무엇을 믿고 집값 하락 경고를 할까. 경고성 발언에는 크게 두 가지 요인이 반영된 것으로 풀이된다. 3기 신도시 사전청약과 금리 인상이다. 사전 청약을 통해 매매 수요를 잡는 것과 동시에 금리 인상으로 시장 안정을 꾀할 수 있다고 보고 있다.

사전청약, 매매수요 완화 집값 진정 기대

정부는 오는 28일부터 접수를 받는 3기 신도시 사전청약에 기대를 걸고 있다. 사전청약은 본 청약 1~2년 전에 미리 청약을 진행해 입주자를 선정하는 제도다. 올해에는 사전청약으로 총 3만200가구가 공급되며, 1차에선 4300가구에 대한 사전청약이 진행된다.

정부가 후분양이라는 원칙을 저버리면서도 사전청약을 도입한 것은 청약 시점을 앞당겨서 현재 시장에 잠재된 매수 수요를 잡기 위해서다. 이를 통해 2030의 '패닉바잉'을 잠재워 집값 안정을 도모하겠다는 것이다.

홍남기 부총리도 "청약에 당첨돼 수년 내 입주가 가능한 내 집이 생긴다는 기대만으로도 실수요자 분들의 주거 불안을 덜고 매매수요가 완화돼 시장 불안이 진정되는 효과가 있을 것"이라고 강조했다.

하지만 정부의 기대와는 달리 사전 청약이 시장 안정에는 별다른 영향을 주진 못할 것이라는 시각이 많다.

서정렬 영산대 교수는 "생각했던 것 보다 금액이 낮진 않지만, 어느 정도 소비 심리를 반감시키는 데는 일부 역할을 할 것으로 보인다"면서도 "다만 딱 그 정도 수준일테고 시장의 안정, 즉 하락을 가져올 가능성은 낮다"고 말했다.

금리 올리면 집값 떨어진다?…"상황 달라"

금리 인상이 가시화됐다는 점도 이들이 집값 하락을 예측하게 하는 요인이다. 보통 금리인상은 집값의 하방 압력 요인으로 꼽힌다. 유동성이 줄어들기 시작하면 매수자들이 빠지게 되고, 투자도 마찬가지로 위축된다. 이는 시장에 영향을 주게 되고 거래는 쪼그라든다. 이러한 일련의 과정을 거치면서 집값은 버티지 못하고 하락세에 접어드는 것이 일반적인 수순이다.

지난 2008년 금융위기 이후 기준금리 인상 당시에도 집값이 '금리'와 동조화하는 모습이 나타났다. 금융위기에서 벗어나 경기 회복국면에 들어섰던 2010년 7월부터 2011년 6월까지 금리를 5차례 올린 바 있는데, 이때 서울 집값은 하락을 거듭했다.

이런 점에서 노 장관도 금리인상을 집값 하락 가능성의 근거로 들었다. 노 장관은 "한국은행 총재가 연내에 금리인상 가능성을 언급했다"며 "통화정책이 추진되면 집값 안정에 상당 부분 기여할 수 있을 것"이라고 진단했다.

전문가들은 당시와는 시장 상황이 다르다고 설명한다. 지금은 임대차법으로 인해 전셋값이 급등한 가운데, 집값을 끌어올리고 있는 상황이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 "주택 임대차 보호 3법의 시행으로 임차인 다수가 제도 시행의 혜택을 누릴 수 있었음을 확인했다"며 자평했지만, 시장에선 정반대의 결과를 내고 있는 셈이다.

특히나 대출규제로 인해 현재는 돈을 빌리기도 쉬운 상황이 아니다.

서 교수는 "원론적으로는 금리 인상이 집값에 하방요인으로 작용한다는 것은 맞는 얘기"라며 "하지만 임대차법 등으로 전세가격이 오르는 상황이라, 금리 인상이 이뤄지더라도 집값이 더 오르면 올랐지 떨어지지는 않을 것"이라고 전망했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 올백자문센터 부동산 수석위원은 "금리 인상이 된다고 해도 어차피 대출을 많이 낼 수 있는 상황도 아니다"며 "금리 인상이 되면 집값이 하락한다는 것은 맞는 애기지만, 지금은 상황이 다르다"고 말했다.