역대급 공시가 인상…조세저항 불 지핀 '허술'한 산정방식

전국 공시가격 19.05% 확정, 2007년 이후 최대 상승폭

단지특성 및 인접 시설 등 반영, 산정 기초자료 첫 공개

"보유세 부담 가중 불가피, '깜깜이' 논란 속 전반적 제도 보완 필요"

서울 아파트 단지 전경.ⓒ데일리안

올해 공시가격 변동률이 19.05%로 확정됐다. 초안과 비교해 소폭 줄었으나 여전히 2007년 이후 역대 최대 상승폭이다.

정부는 이와 함께 공시가격 산정 기초자료도 올해부터 공개하기로 했다. 공시가격 산정 기준을 둘러싼 논란을 불식시키기 위해서다. 다만 대부분 공개된 자료인 데다 구체적인 근거자료로 보기 어려워 되레 '깜깜이' 산정 논란만 가중시킬 수 있다는 지적이 나온다.

28일 국토교통부에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격은 지난해보다 19.05% 상승했다. 소유자 등 의견 수렴 및 검토 절차를 거쳐 지난달 공개한 초안 대비 0.03%포인트 감소했다.

지역별 공시가격 변동률은 세종이 전국에서 가장 높은 70.25%를 기록했다. 경기 23.94%, 대전 20.58%, 서울 19.89%, 부산 19.56%, 울산 18.66% 등 지역이 뒤를 이었다. 현실화율은 지난해 69.0%에서 올해 70.2%로 1.2%포인트 제고됐다.

공시가격 급등에 따라 의견제출도 크게 늘었다. 지난달 열람안 공개 이후 국토부에 접수된 의견은 총 4만9601건으로 전년 대비 32.6% 확대됐다. 국토부는 지난해(3만7410건)보다 이의신청은 늘었으나 역대 가장 많았던 2007년(5만6355건)보다는 적은 수치라는 설명이다.

이렇게 제출된 의견에 대해 국토부가 한국부동산원 및 감정평가사 등 외부전문가를 통해 검토한 결과, 2485건에 대한 조정이 이뤄졌다. 조정률은 5.0%로 수준이다. 지역별로는 경남 12.4%, 세종 11.5%, 강원 10.9% 순이며 서울과 경기는 각각 3.8%, 4.2%를 나타냈다.

국토부는 공시가격 산정에 활용된 기초자료도 처음 공개하기로 했다. 기초자료는 지난해 세종시를 대상으로 시범 공개된 이후 전국으로 범위를 넓혀 처음 실시한다. 그동안 공시가격 산정 기준이 모호하다는 논란을 해소하기 위한 조치다.

이날 공개한 산정 기초자료에는 공시가격과 주택특성자료, 가격참고자료, 산정의견 등이 담겼다. 주택특성자료에는 교육시설, 공공·편의시설, 교통시설 등 주변 환경에 관한 내용과 단지명, 사용승인연도, 건폐율·용적률 등 단지특성, 공시면적, 해당세대수, 향 등 세대특성에 대한 정보들이 포함됐다.

이를 통해 가격형성 요인을 분석하고 가격참고자료에서 유사 공동주택의 거래가격, 부동산테크 시세정보 등을 종합적으로 참작해 공시가격을 산정했다는 의견이 추가된다.

문제는 해당 기초자료에 포함된 내용은 이미 공개된 자료인 데다 국토부가 이를 근거로 어떻게 공시가격을 산정했는지 뚜렷하게 명시돼 있지 않다는 점이다. 당장 보유세 부담 가중이 불가피해진 상황에서 공시가격 급등에 대한 의구심을 해소하는 데 한계가 뒤따른다는 지적이 나온다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "정부에서 공개한 공시가격 결정 기초자료로는 공동주택 가치를 평가하기 힘들다"라며 "국민이 수용하고 믿을 수 있는 기준을 바탕으로 해야 하는데 전혀 내용이 없다"고 꼬집었다.

그러면서 "시장 가격과의 괴리가 크고 똑같은 조건의 부동산임에도 가격이 다른 사례들이 많이 나오게 되면 공시가격 자체에 대한 신뢰가 무너져 강한 조세저항이 유발될 것"이라며 "국민의 조세 부담을 덜겠단 생각이라면 정부에서 전체적인 제도개선에 초점을 두고 고민해야 할 시점"이라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "제시된 기초자료 예시는 원론적인 수준이어서 깜깜이 공시 논란에 대한 시장의 의구심을 쉽게 해소할 수는 없을 것"이라며 "현재로선 산정 기초자료보다 표준지(근거자료로 삼는 샘플)를 늘리는 것이 더 현실적이라고 생각한다"고 말했다.

이어 "현장실사나 개별주택을 하나하나 들여다볼 수 있도록 자원을 더 투입하는 것이 시장 상황을 반영할 가능성이 크다는 점에서 일부 지자체를 대상으로 시범적으로 공시가격 산정 업무를 위탁하는 것도 시도해볼 만하다"라며 "아울러 단기에 공시가격을 급격하게 시세와 비슷한 수준으로 올리는 것이 과연 시장에 긍정적인지 논의가 필요한 부분"이라고 진단했다.