2021년에는 부동산공급백신 처방이 이뤄지길

문재인정부, 25번 부동산백신 배포하였으나 효과 없이 남발

현재 부동산시장은 초거래절벽, 가격급등, 임대차시장의 불안

서울 매봉산에서 바라본 송파, 강남 일대 아파트의 모습. ⓒ연합뉴스

2020년 12월 13일 미국에서 코로나19 백신의 배포가 이루어졌다. 미국의 백신 접종은 1월 20일 첫 확진자가 발생하고 11개월, 대유행이 시작된 3월 중순 이후 9개월 만이다.

우리나라에는 코로나 팬데믹뿐만 아니라 부동산팬데믹 현상이 발생했다. 정부에서는 부동산과의 전쟁을 선포하고 총 25번째 부동산백신을 배포하였으나 효과가 없는 백신만 남발하였다. 사스(SARS, 중증급성호흡기증후군), 조류 인플루엔자(Avian Influenza), 에이즈(AIDS) 등 많은 질병에 백신이 없다. 우리나라 부동산에도 백신이 없다.

백신을 개발하는 것이 왜 이렇게 힘든 것일까? 백신을 개발하기 위해 바이러스가 세포 안에서 작용하는 식물이 생리적인 작용을 일으키는 기본적인 원리를 파악해야 한다.

부동산백신 개발 역시 부동산시장의 메커니즘 (mechanism) 즉, 어떤 사물이 어떻게 작동하는 원리를 이해해야 한다. 이론을 현장에 적용하는 과정에서도 막대한 사회적 비용과 시간이 필요하다. 지금도 에이즈나 사스, 암을 정복하기 위해 수많은 연구진들이 개발에 몰두하고 있지만 우리 몸속의 메커니즘을 정확하게 알지 못하고 있다.

백신을 찾았다고 하더라도 많은 문제가 남아 있다. 완성된 백신을 대량으로 생산해 접종하기까지 또 많은 시간이 소요된다. 왜냐하면 백신의 특성에 따라 생산방식과 효과를 입증하는데 필요한 시간도 천차만별이기 때문이다. 부동산백신도 시장의 메커니즘에 따라 원인을 파악하고, 시장에 효과적으로 작동하는지, 효능이 있는지 시간을 갖고 검증할 필요가 있다. 짧은 시간에 신속하게 법제화 해 해결할 수 없다.

백신은 일반적으로 해당국가의 실험, 판매허가 등의 과정도 까다롭다. 왜냐하면 예상하지 못한 부작용이 발생할 수도 있기 때문이다. 그래서 백신이 처방되기까지 여러 가지 제약요소가 많다. 부동산백신도 잘못 처방하게 되면 풍선효과가 발생하고, 가격급등이라는 부작용도 속출하게 된다, 임대차보호3법이라는 백신도 전세보증금 급등이라는 부작용이 나타나고 있다.

이런 부작용은 해결하기도 어렵고, 그 부작용의 고통은 소비자들이 감당해야 하는 몫이다. 수요억제, 대출규제, 재개발·재건축 억제, 보유세 강화, 종합부동산세 강화, 양도소득세 강화 등의 백신으로 인하여 부동산시장이 치료되었으면 얼마나 좋을까?

현재 부동산시장은 초거래절벽, 가격급등, 임대차시장의 불안 등으로 죽어가고 있다. 부동산시장을 살려야 한다. 현재 시장에 부동산백신이 절실하다. 부동산시장을 살리는 백신은 없을까?

백신을 개발하는 것처럼 시장의 기본적인 원리를 먼저 파악해야 한다. 백신을 개발하기 위해서는 새로운 방법을 찾아야 한다. 임상실험 과정은 국민 건강과 직결된 문제이기 때문에 조금이라도 소홀히 할 수 없다.

부동산은 국민의 주거와 삶의 질에 직결된 문제이기 때문에 효과가 있는 백신이 시급하다.

2021년에는 부동산백신이 보급될 수 있을까. 우리나라의 부동산백신은 무엇일까. 백신을 처방할 수 있을까.

부동산가격이 상승하는 원인은 공급과 수요의 불균형 때문이다. 수요가 있는 곳에 공급이 이루어져야 한다. 이것이 시장의 메커니즘이다.

그런데 문재인정부 부동산백신은 부동산시장 안정과 주거복지 향상이라는 목표를 달성하기 위해 부동산가격안정, 부동산투기억제, 공공임대주택공급이라는 백신을 남발하고 있다. 그럼에도 부동산 가격은 급등하고, 주거불안은 이어지고 있다.

이제는 다른 백신을 처방해 볼 필요가 있다. 백신 부작용이 발생하게 되면 국민을 위해 과감하게 기존 백신을 폐기 처분하고 새로운 백신으로 처방할 용기가 필요하다.

기존 백신에 집착하기보다는 부동산가격안정과 국민의 주거안정을 위하여 부동산공급백신이 보급되기를 기대해 본다.

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글/서진형 대한부동산학회장(경인여대교수)