‘규제, 또 규제’…서울 정비사업 물량 축소, 집값 상승 부메랑

서울 주택공급 비중 70%가 재건축·재개발 물량

정부 집값 상승 중 하나 ‘재건축·재개발’ 지목…규제↑

“공급 충분해야 집값 안정효과 있어”

서울 송파구 롯데월드타워에서 잠실·삼성·청담·대치동 일대가 보이고 있다.ⓒ데일리안 류영주 기자

정부가 집값 상승 원인 중 하나로 서울시 내 재개발·재건축을 지목하면서 서울 분양물량 중 정비사업(재건축+재개발) 비중이 지속적으로 축소되고 있다.

서울시 내 주택공급의 70％가 정비사업을 통해 이뤄지는 상황에서 이런 움직임은 앞으로 집값 상승의 부메랑으로 돌아올 수 있다는 비판이 나온다.

29일 정비업계에 따르면 올해 상반기 서울 전체 분양물량(1만4508가구) 중 정비사업 물량(6740가구) 비중은 46%에 그쳤다.

2015년~2017년 줄곧 80%대 비중을 유지했지만, 2018년 69%, 지난해는 74%까지 감소했다.

정비사업 물량은 앞으로도 확대되기 어려울 것이라는 전망이 나온다. 지난 6·17 부동산 대책에는 강화된 정비사업 규제가 담겼기 때문이다. 정부는 안전진단과 거주요건을 강화하고 재건축 부담금을 본격적으로 징수한다.

세부적으로 살펴보면 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2000만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰을 1년 제한해 진단의 투명성과 정확도를 높일 전망이다.

수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시점까지 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 허용한다. 헌법재판소의 합헌 결정에 따라 올해 하반기부터는 본격적으로 재건축초과이익환수제도 시행한다.

또한 오는 9월부터 서울을 포함한 수도권 재개발 단지의 임대주택 의무 건설비율 상한선이 최대 30%로 높아진다. 임대주택 비중이 높아지면 그만큼 조합원들의 분담금도 증가해 사업 추진의 속도가 느려진다는 분석이다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지. ⓒ연합뉴스

정비사업 비중 축소와 함께 서울 입주물량도 점점 감소하고 있다. 지난해 4만4000가구, 올해는 4만6000가구로 2년간 4만5000가구 수준을 유지했으나, 다음해에는 2만4000가구로 절반 가량 줄어든다. 2022년 상반기에도 9000여가구에 불과하다.

상황이 이렇게 되자 서울 신축 분양 단지에서는 낮은 분양가에 대한 로또 청약과, 공급부족 우려로 청약경쟁률 또한 폭발하고 있다. 서울은 투기과열지구에 속해 최고강도의 규제를 적용 받고 있음에도 100대 1의 높은 청약 경쟁률을 보이고 있다.

전문가들은 정비사업 정상화를 통해 도심에 아파트를 충분히 공급해야 장기적으로 집값 안정 효과를 볼 수 있다고 내다봤다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “서울에는 새 아파트를 지을 수 있는 유효부지가 부족하기에 재건축·재개발을 통한 공급이 함께야 한다”며 “재건축·재개발과 수도권으로의 적절한 아파트 공급 분산을 통해 주택가격 안정을 기대할 수 있다”고 말했다.

김인만 부동산연구소장은 “정비사업을 규제하면 중장기적으로 서울의 주택공급량만 더 부족하게 된다”며 “정부는 규제만 할 것이 아니라 집값이 오르는 이유에 대해 근본적인 고민을 해야 한다”고 꼬집었다.