재건축 시장 위축됐지만…안정은 아직?

재건축 희소성 더 높아져…상승 반전 흐름도 일부 예측

지난해부터 잇따른 부동산 강경책에도 천정부지로 치솟던 재건축 아파트 값이 지난 4월 양도소득세 중과가 시행되면서부터 다소 주춤한 모습을 보이고 있다. 서울 강남구 반포주공1단지 모습.ⓒ원나래기자

지난해부터 잇따른 부동산 강경책에도 천정부지로 치솟던 재건축 아파트 값이 지난 4월 양도소득세 중과가 시행되면서부터 다소 주춤한 모습을 보이고 있다.

9일 부동산114에 따르면 지난 2017년에 발표된 8·2부동산 대책에도 불구하고 서울 아파트 시장은 재건축 아파트를 중심으로 상승세가 계속되면서 올 상반기(2017년 12월 29일 대비 2018년 6월 22일 기준)에도 8.57% 상승했다.

양도소득세 중과 시행 전 다주택자들의 매물 처분과 이른바 똘똘한 한 채를 찾는 매수세가 만나 거래가 활발하게 이뤄진 영향이다.

하지만 2분기에 접어들면서 매도자와 매수자 모두 관망세를 보이며 소강상태로 전환됐다. 특히 재건축 초과이익환수액이 초미의 관심사가 된 가운데 첫 대상인 반포동 반포현대의 재건축초과이익 부담금이 예상보다 높게 산정되면서 재건축 시장은 위축된 모습을 보였다.

서성권 부동산114 책임연구원은 “재건축초과이익 환수제가 재건축 시장을 더욱 냉각시킬 것으로 보인다”며 “재건축 초과이익 분담금 쇼크 이후 관망세에 들어간 가운데 앞으로 있을 반포주공 1단지(3주구), 대치쌍용2차 등의 재건축초과이익 환수 대상 아파트 부담금 정도에 따라 분위기가 좌우될 것”으로 예상했다.

장재현 리얼투데이 본부장도 “재건축초과이익 환수제를 비롯해 양도세, 보유세 인상 등으로 세금규제가 강력해지면서 고가아파트가 몰린 강남 재건축 시장은 당분간 약세를 면치 못할 것”이라며 “강남 재건축 아파트 거래량도 크게 줄어든 가운데 당분간 약세를 이어갈 것으로 보인다”고 전망했다.

그러나 일각에서는 이미 오를 대로 오른 재건축 아파트값이 최근 관망세가 이어지면서 소폭 하락했을 뿐 안정화에 진입했다고 볼 수 없다는 의견도 있다.

허명 부천대 부동산유통과 교수는 “초과이익환수제에 따른 재건축부담금, 안전진단 강화 등 악재요인이 많아 재건축시장은 관망세로 전환됐고, 분양가상한제로 인해 조합원의 이익이 크게 증가할 수 없는 상황”이라면서도 “이러한 악재요인이 어느 정도 사라진 이후에는 입지의 희소성 등 재건축 시장의 매력이 다시 상승 반전 흐름을 이어갈 수도 있다”고 예측했다.

실제로 부동산114가 지난 5월28일부터 6월13일까지 전국 2357명을 대상으로 ‘2018년 하반기 주택 시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과, 소비자 952명(40.39%)이 보합을 선택했고, 하락은 720명(30.55%), 상승은 685명(29.06%)이 답하며 엇비슷한 전망을 보였다.

이 가운데 매매가격이 상승할 것으로 전망한 소비자는 ‘서울 강남권 재건축아파트 상승(31.97%)’에 대한 응답비중이 가장 높은 것으로 나타났다. 정부의 재건축 안전진단 기준 강화와 초과이익환수제 시행에도 불구하고 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 해당하는 강남 재건축의 희소성은 더 높아졌기 때문이라고 분석된다. 이어 ▲아파트 분양시장 활성화(31.53%) ▲실수요자 매매전환(24.53%) 등이 주택가격 상승 요인으로 선택됐다.