[Great Korea] 2018년 오피스텔 시장, '규제·금리·물량' 트리플 악재 우려

오피스텔 공급과잉 불씨 재점화, 선별적 접근 필요해

금리인상, 규제시행 등으로 위축…"다만 상승폭 둔화되겠지만, 급락 없을 것"

내년부터 한 동안 월급 만큼의 수익을 올려주며 효자 노릇을 톡톡히 한 오피스텔이 역대 최대 위기를 맞을 전망이다. 사진은 한 오피스텔 청약접수 당시 몰린 인파 모습.ⓒ데일리안

‘황금개띠 해' 무술년을 맞았지만 새해 오피스텔 시장 전망은 그리 밝지만은 않다. 오히려 다양한 악재로 시장위축 가능성이 커보인다.

올해 오피스텔 시장에는 정부 규제에 더한 금리 인상 예고, 입주물량 급증이라는 악재가 예정돼 있기 때문이다.

이 밖에 오피스텔 분양권 전매 금지, 인터넷 청약 의무화, 임대수익이자상환비율(RTI) 강화 등의 이슈 여파가 현실화 될 가능성도 커 투자수요의 심리를 압박하고 있다.

그러나 아파트에 비해 오피스텔은 규제 강도가 덜한 편이고, 과거 몇 번의 금리 인상 예고에도 투자 수요 유입이 꺾이지 않았던 전력이 있어 일부 기대심리도 공존한다.

최근 3년 간 안정적인 매매가격 상승 흐름이 지속된 점 등을 고려하면 올해 오피스텔 시장은 거래는 다소 둔화되겠지만 가격은 보합수준의 흐름을 유지할 것으로 예측된다.

1일 오피스텔 시장 업계에 따르면 내년부터 한 동안 월급 만큼의 수익을 올려주며 효자 노릇을 톡톡히 한 오피스텔이 역대 최대 위기를 맞을 전망이다.

가장 큰 리스크는 입주물량이 많다는 점이다. 부동산114에 따르면 올해 오피스텔 입주물량은 7만2666실로, 작년 대비 45.94% 늘어날 예정이다.

이는 2004년 9만286실이 공급된 이후 가장 많은 물량으로 건설사들이 부동산 시장 호조에 힘입어 많은 물량을 쏟아낸 탓으로 분석된다.

부동산114는 관계자는 "추후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정이기 때문에 일부 지역엔 입주 쇼크가 올 수도 있다"며 "지역별 특성에 따른 선호 면적, 수요층을 고려한 선별적 투자에 나서야 안정적인 수익 확보가 가능할 것"이라고 조언했다.

전국 오피스텔 연도별 분양물량 추이. ⓒ부동산114

그러나 오피스텔은 이미 공급과잉이라는 무게를 견디지 못하고 임대수익률 하락이 지속적으로 이뤄지고 있다.

KB부동산 통게를 보면 지난해 11월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.89%로 2016년 5.29%, 2015년 5.48%에 비해 꾸준히 내리막길을 걷고 있다.

최근 오피스텔 인기가 높아지면서 매매가격이 상승(올 상반기 0.56% 상승, 부동산114 자료)한 동시에 오피스텔의 입주물량도 증가, 임대료가 매매가격을 따라가지 못한 것이 수익률의 하락 원인으로 보여 진다.

더군다나 2011년 6월 이후 요지부동이던 기준금리가 지난달 30일, 6년 5개월 만에 1.50%로 상승(0.25%↑)했다. 그동안 누렸던 최저수준의 금리 덕을 더 이상 기대하기 어렵다는 얘기다.

이와 함께 오는 이달부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다.

사실상 분양권 전매가 금지되는 셈이다. 오피스텔 규제지역으로는 서울 25개구 전지역과 경기도, 세종시, 과천, 부산 등 대부분의 핵심 지역들이 지정됐으며 정부의 후속조치도 즉각적으로 이뤄지고 있어 규제지역은 더욱 확대될 것으로 보인다.

또 오피스텔 분양 시 별도의 제약 없이 청약방식을 정할 수 있었지만 1일부터 300실 이상의 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약이 의무화 될 전망이다.

기존 오피스텔 시장에 만연화된 깜깜이 분양(정식 분양절차를 밟지 않고 원하는 동호수를 선점해서 계약하는 방식)을 차단한 만큼 투기를 꺾으려는 정부의 의지가 담겨 있다.

부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아진다. 정부는 오는 3월부터 임대수익이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio)을 높여 적용할 방침이다. RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외에 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지를 판단하고 대출이 적정한지를 판단하는 지표다.

RTI 기준이 높아짐에 따라 대출을 적극 활용한 투자가 위축될 것으로 보인다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 돼야 대출받을 수 있다.

이와 함께 정부의 공공주택 공급 정책도 수익형부동산 시장에 불안요소로 작용될 수 있다.

지난달 발표된 주거복지 로드맵에서 정부는 실수요자와 무주택 서민을 위해 5년간 매년 20만호 씩, 공공주택 총 100만호를 공급하겠다고 발표했다.

해당 주택은 청년, 신혼부부, 고령층, 저소득층, 중산층 등 생애 단계별, 소득 수준별로 맞춤형 지원이 이루어지게 된다. 공급 시 부동산 시장의 안정화 효과가 기대되는 반면 민간 주거상품에 대한 임대 시장 수요는 위축되는 등 변화가 나타날 것으로 전망된다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌지만 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것”이라며 “더불어 투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 한다”고 전망했다.

하지만 이런 위기 속에서도 오피스텔의 인기가 쉽게 사그라들지 않을 것이라는 전망도 나온다. 투자자들의 관심은 덩치가 큰 아파트보다 오피스텔에 지속적으로 관심을 가질 것이란 얘기다.

오피스텔 임대수익률이 정체를 보이고 있지만 아직까지 예금 이자보다는 높은 수익률을 유지하고 있어서다.

실제 지난 9월 전국 오피스텔 임대수익률은 5.29%로, 현재 정기예금 금리(1.49%), 한국은행 기준금리(1.25%)를 웃돈다.

선주희 부동산114 리서치센터 연구원은 “장기적인 저금리 기조가 이어지면서 오피스텔을 대체할 투자처를 찾기 어렵다“며 “투자자들의 관심은 쉽게 떠나지 않을 것“이라고 말했다.

오피스텔 임대수익률 및 한국은행 기준금리 추이. ⓒ부동산114