2025년 부동산 시장의 불안, 뇌관은?

최근 부동산시장은 대통령과 국무총리의 탄핵으로 인한 정치적 불안이 매수심리불안으로 이어져 부동산의 거래량 급감과 가격의 하락 등이 나타나고 있다.ⓒ데일리안DB

최근 부동산 시장은 대통령과 국무총리의 탄핵으로 인한 정치적 불안이 매수심리 불안으로 이어져 부동산의 거래량 급감과 가격의 하락 등이 나타나고 있다.

이러한 정치적 불확실성이 지속되면 부동산 시장은 사망 선고를 받을 수도 있다. 부동산 시장이 죽으면 국가경제의 위기를 초래할 수도 있고, 국가재정에도 세수가 급감하기 때문에 심각한 타격을 입는다.

하루빨리 정치적 안정을 통하여 부동산 시장이 정상화되어야 한다. 부동산 시장은 정책이라는 변수에 많은 영향을 받는다.

윤석열 대통령은 취임하면서 다주택자 규제 완화, 재건축·재개발 활성화, 주택공급 확대 정책 등을 추진하였지만 미·중 갈등, 우크라이나 전쟁 장기화, 이스라엘 전쟁 등 글로벌 경제의 불확실성이 겹치면서 규제 완화의 효과가 반감되었다.

물론 규제 완화의 핵심인 다주택자 양도세 중과 완화, 종합부동산세 개편, 재건축 초과이익환수제 폐지 등의 정책들은 여소야대로 인하여 국회의 문턱을 넘지 못한 것도 하나의 원인으로 회자되고 있다.

탄핵정국 이후에 부동산 시장은 어떻게 될까? 과거 탄핵정국의 부동산 시장을 살펴보면 노무현 대통령 탄핵은 2004년 3월 12일, 헌법재판소의 탄핵 기각은 2004년 5월 14일이다. 2004년 말까지는 부동산 투기억제 정책이라는 대못을 박았지만 국제경제의 활성화 등으로 수도권 중심의 가격 상승이 본격화되었다.

박근혜 대통령의 탄핵은 2016년 12월 9일에 시작되었고, 헌법재판소의 탄핵 인용은 2017년 3월 10일이다. 이 시기에도 일부 부동산 시장은 위축되었지만 글로벌 반도체 경기 활황, 저금리 상황 등의 영향으로 실거래가는 상승하였다.

결국 부동산 시장은 부동산 정책의 영향도 받지만 장기적 측면에서는 기본적으로 경제원리에 의하여 움직인다는 것이다.

단기적으로는 정치적 영향을 받겠지만 장기적 측면에서는 경제적 변수가 시장을 좌우한다는 것이다. 노무현 정부와 문재인 정부에서 강력한 부동산 투기 억제 정책을 실시하였지만 부동산 가격을 잡는데 실패하였다.

이명박 정부나 박근혜 정부에서는 부동산 경기 활성화 대책을 시행하였지만 시장을 정상화시키지는 못했다는 것이 전문가들의 일반적 평가이다.

물론 전면적 대출규제, 다주택 취득금지, 양도소득 100%과세, 영구 임대차갱신청구권 도입, 임대료 동결 등의 정책을 시행하면 시장은 안정되겠지만 규제의 역설로 인한 부작용이 심각하기 때문에 실제로 시행하기란 쉽지 않다.

최근 진보당의 모 의원은 임대차 계약갱신청구권을 무제한 행사할 수 있는 내용의 법 개정안을 발의한 바 있다. 해당 법안 발의에는 민주당 의원도 참여하였다. 현재 이 법안은 논란이 커지면서 발의가 철회되었다.

결국 2025년 및 그 이후의 부동산 시장은 어떻게 움직일까? 가장 중요한 변수는 수요와 공급이다. 수요와 공급이 균형을 이루면 가격이 안정되겠지만 지금처럼 공급절 벽이 지속되면 3-4년 후 가격 급등의 부작용이 나타날 수 있다.

과거 박원순 서울시장 시절 뉴타운지역 해제로 인한 공급 부족이 서울 집값의 급등을 가져왔다는 분석도 있다. 소득의 증가, 가구 수의 증가 등으로 수요는 지속적으로 증가하는데 공급이 부족하면 가격이 상승하는 것이 일반적이다.

그런데 최근 주택 착공 실적이나 인허가 실적의 통계 자료들을 살펴보면 공급 절벽이라는 것이다.

앞으로도 건설 원자재 값의 급등, 중대재해법, 층간소음해결, 친환경 건축 규제 강화, PF 부실화, 스마트시티 개발 등으로 공사비는 급등할 것이고, 이는 건설회사의 사업성 악화로 이어져 공급은 더 위축될 것이다. 이러한 공급 절벽은 장래에 부동산 시장 불안의 뇌관이기 때문에 연도별 지역별 수요를 고려한 공급대책을 마련하는 것이 절실하다.

또한, 환율 급등에 따른 인플레이션도 중요한 변수이다. 환율이 높아지면 원자재를 많이 수입하는 우리나라는 수입 물가가 상승하고, 이는 생산자 물가의 상승, 소비자 물가의 상승으로 연결되어 인플레이션을 일으키는 요소로 작용할 수 있다.

인플레이션은 부동산 가격의 상승으로 이어지는 부작용이 나타나기 때문에 환율에 대한 선제적 관리가 필요하다.

결론적으로 ​올해의 부동산 시장은 세계 경제와 국내 경제 상황에 따른 수요와 공급, 경제성장율, 환율 등의 영향을 받기 때문에 정부에서는 이들 변수에 대한 관리가 필요하고 수요자의 입장에서는 이들 변수에 대한 변화 추이에 관심을 가져야 할 것이다.

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글/ 서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장