역대급 시장 한파…서울시 ‘토지거래허가구역’ 풀릴 가능성 ‘희박’

목동·여의도·압구정 등 토허제 만료 ‘코앞’

시장 침체 속 지난해 부동산 거래량 ‘뚝’

“집값 떨어져도 지가는 올라…재지정 가능성 높아”

부동산시장 침체가 장기화하면서 지난해 전국적으로 부동산 거래량이 대폭 쪼그라들었다.ⓒ데일리안DB

부동산시장 침체가 장기화하면서 지난해 전국적으로 부동산 거래량이 대폭 쪼그라들었다.

정부가 시장 정상화를 위해 각종 규제 완화 정책을 펼치는 가운데 상반기 순차적으로 만기가 도래하는 서울시 토지거래허가구역 지정도 해제될지 관심이 쏠린다.

29일 부동산업계 등에 따르면 오는 4월 서울 주요 지역을 중심으로 설정된 토지거래허가구역 지정이 만료된다.

노후 재건축 단지가 밀집한 ▲양천구 목동 ▲영등포구 여의도동 ▲성동구 성수동 ▲강남구 압구정동 등은 4월 26일 지정기간 만료를 앞두고 있다. 이어 ▲용산구 이촌동·한강로 1~3가·용산동3가 등은 5월 19일, ▲강남구 삼성동·청담동·대치동 ▲송파구 잠실동은 6월 22일 만료된다.

토지거래허가제는 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 시장, 군수, 구청장 등의 허가를 받도록 한 제도다. 부동산 매수 후에는 실거주 또는 직접 운영해야 하기 때문에 임차인을 끼고 매매에 나서는 갭투자 등 부동산 투기가 불가능하다.

지난해 관련 법이 개정되면서 집값 자극 우려가 큰 삼성·청담·대치·잠실의 경우 아파트를 제외한 주택 및 토지에 대한 구역 지정은 해제됐다.

미국발 고금리 기조가 계속되는 데다 물가 상승 등 대내외 요인으로 정부의 건설·부동산 관련 규제 완화 방안은 좀처럼 힘을 쓰지 못하고 있다. 시장 침체 분위기가 이어지면서 지난해 전국 부동산 거래량은 국토교통부가 관련 통계를 집계한 2006년 이후 역대 최저치를 냈다.

부동산플래닛 집계를 보면 지난해 전국 부동산 매매거래량은 100만6019건으로 1년 전(110만2854건) 대비 8.8% 줄었다. 매매거래량이 가장 많았던 2020년(193만5031건)과 비교하면 절반 수준이다.

아파트의 경우 특례보금자리론 영향으로 1년 전보다 46.9% 거래량이 크게 늘었지만 지난해 8월 이후 4개월째 거래량은 내림세다. 같은 기간 토지 거래량은 1년 전보다 24.2% 줄었다.

기준금리 조기 인하 기대감이 줄어든 데다 스트레스 DSR 규제가 본격 시행되는 등 금융당국이 가계부채 관리 강화에 나서면서 한동안 얼어붙은 시장 분위기는 누그러지기 힘들 것으로 보인다.

일각에선 이처럼 시장이 한껏 위축된 만큼 규제를 풀더라도 투기수요가 몰리거나 집값이 들썩이는 등 우려할 만한 상황은 일어나지 않을 거란 의견도 나온다. 규제로 묶인 지역 주민들은 재산권 침해, 거래 잠김 등을 이유로 줄곧 구역 해제를 요청하고 있지만, 서울시와 국토부는 여전히 신중한 입장을 견지하고 있다.

서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “최근 주택가격은 하락 추세가 유지되고 있지만, 토지 가격은 반대로 오름세를 나타내고 있다”며 “전반적으로 지가가 하락하지 않기 때문에 토지거래허가구역을 해제하면 그게 시발점이 돼서 투기수요가 대거 몰리는 정도는 아니더라도 기존과는 다른 시장 상황이 연출될 가능성이 있다고 본다”고 설명했다.

이어 “정부가 군사시설 보호구역을 해제하고 그린벨트를 대거 푸는 등 대규모 개발이 가능하도록 규제를 풀겠다고 밝힌 곳들은 장기간 개발이 더디게 이뤄지고 재산권 피해가 심했던 곳”이라며 “개발 압력이 높아 토지거래허가구역으로 지정된 곳들과는 성격이 다르다. 경기도도 재지정 비율이 상당히 높은 것을 미뤄볼 때 서울시에서 규제가 풀리길 기대하긴 힘들다”고 덧붙였다.

다만 서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수)는 “재건축, 재개발도 규제를 풀어야 활성화가 된다”며 “전부 풀 수는 없겠지만 일부는 토지거래허가구역을 해제해 거래 정상화에 기여할 수 있도록 고려해야 한다”고 제안했다.