오세훈 "서울 도심, 싱가포르처럼 만들고 싶다"…'초고층 복합개발' 가능할까?

개발사업자가 허용된 용적률 안에서 토지 용도 선정, 싱가포르 '화이트사이트' 서울 적용 구상 밝혀

용산정비창에 이어 종로 세운지구에도 '비욘드 조닝'(입지규제초소구역) 적용 구상 계획

비욘드 조닝 적용 위해선 '도심 복합개발 특례법' 제정 필요…중앙정부 과감한 결단 촉구

싱가포르의 복합개발단지 '마리나 원'을 살펴보는 오세훈 서울시장.ⓒ서울시 제공

오세훈 서울시장이 용산정비창 부지에 이어 종로구 세운재정비촉진지구에도 '입지규제최소구역'(비욘드 조닝·Beyond zoning)을 적용해 용적률 1500% 이상의 초고층 복합개발하는 방안을 추진할 계획이다.

오 시장은 지난달 30일 싱가포르 '마리나 원(Marina One)'을 방문해 "싱가포르의 '화이트사이트'(White Site) 제도 장점을 적용해 용산·세운지구 등 낙후된 서울 도심을 유연하게 복합 개발하겠다"고 밝혔다. 오 시장이 밝힌 화이트사이트는 싱가포르의 도시계획 정책으로, 개발사업자가 별도 심의 없이 허용된 용적률 안에서 토지의 용도를 자유롭게 정할 수 있게 한 제도다.

세계적 관광명소 마리나베이에 있는 주거·관광·국제업무 복합개발단지인 마리나 원은 화이트사이트 덕분에 용적률 1300%(지하 4층∼지상 34층)의 초고밀 복합개발과 유선형의 건축 디자인이 가능했다. 화이트사이트는 공간 효율을 극대화하고 필지에 다양한 기능을 유연하게 담을 수 있어 구도심 개발에 적용될 경우 지역 여건에 꼭 맞는 고밀 복합개발이 가능하다는 장점이 있다.

앞서 오 시장은 지난달 26일 용산정비창 일대에 '비욘드 조닝'을 처음으로 적용해 도심을 다용도 복합개발하는 내용을 포함한 용산국제업무지구 개발 구상을 발표했다. 비욘드 조닝은 주거·상업·공원 등으로 땅의 용도를 구분하는 기존의 제도를 전면 개편해 다양한 용도를 복합적으로 배치할 수 있도록 하고, 법정 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 하는 것이 핵심이다.

싱가포르의 복합개발단지 '마리나 원'을 살펴보는 오세훈 서울시장.ⓒ연합뉴스

이 방식을 적용하면 건물 안에 주택과 업무시설이 동시에 있어 엘리베이터를 타고 출퇴근하는 생활이 가능해진다. 운동장 없는 학교와 초고층 수직정원 등이 동시에 들어갈 수도 있다. 또 노후하고 활력이 떨어진 서울 구도심에 주거를 비롯해 업무·산업·문화·관광·교육·녹지 등 다양한 용도가 혼합된 초고층 복합단지가 들어설 수 있다.

오 시장은 "낙후한 서울 도심의 경쟁력을 혁신적으로 끌어올리려면 싱가포르와 같이 용도지역의 한계를 완전히 무너뜨린 복합개발이 절실하다"며 "용산이나 세운지구에 적용할 수 있으면 좋겠다는 생각을 한다"고 밝혔다. 이어 "도심 복합개발을 위해 기존 국토계획법을 뛰어넘는 '도심 복합개발 특례법' 제정에 대한 중앙정부의 과감한 결단이 필요하다"고 요청했다.

시 관계자는 "특례법은 2020년 법안이 처음 발의된 이후 올해 4월 대통령직인수위원회 과제로 제시되는 등 이미 국회, 중앙정부에서 제정 필요성에 대한 공감대가 형성돼있다"면서 "특례법에 서울 도심의 특수성이 충분히 담긴 세부 방안이 담길 수 있도록 지난 달 '구도심 복합개발 태스크포스(TF)'를 구성해 운영에 들어갔다"고 전했다. 시는 TF를 통해 제도를 전반적으로 들여다보고 복합개발 사업에 적합한 후보지도 검토할 예정이다.