SH '반값아파트' 준비 마무리단계…공급가뭄 해갈할까

하반기 고덕강일 신희타, 반값아파트로 첫선

전용 59㎡ 4억원 수준, 매월 30만원 안팎 임대료 부담

"공급물량 확대 한계…일반 대비 투자가치 떨어져"

김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장의 주요 부동산 정책 중 하나인 토지임대부 주택, 일명 '반값 아파트'가 하반기부터 공급될 전망이다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장의 주요 부동산 정책 중 하나인 토지임대부 주택, 일명 '반값 아파트'가 하반기부터 공급될 전망이다.

시세 대비 저렴한 수준으로 공급돼 무주택 서민의 주거안정을 꾀하겠단 목푠데 수요 대비 공급물량을 늘리기 쉽지 않고 사업 구조상 시장에 큰 영향을 미치긴 어렵단 분석이다.

11일 SH공사 등에 따르면 올 하반기 서울 강동구 고덕강일지구의 신혼희망타운이 반값 아파트 형태로 첫선을 보일 예정이다.

김헌동 사장은 "상반기 중 반값 아파트 공급을 시작하지는 못했지만 이미 준비가 다 돼 있다"며 "고덕강일지구 공급을 위한 논의는 거의 마무리 단계이며 구상한 것보다 좀 더 많은 물량을 할 수 있는 여건이 되지 않았나 (생각하고) 여러 준비를 하고 있다"고 말했다.

SH공사는 김 사장 취임 이후 분양원가 공개를 통해 반값 아파트 공급에 속도를 내고 있다. 반값 아파트는 SH공사 등 공공이 보유한 토지에 아파트를 지어 건축물만 분양하는 방식이다.

분양원가의 절반 이상을 차지하는 토지비를 제외한 탓에 분양가가 크게 낮아져 초기 분양가를 민간 분양가격의 30~60% 수준으로 낮출 수 있다.ⓒ뉴시스

분양원가의 절반 이상을 차지하는 토지비를 제외한 탓에 분양가가 크게 낮아져 초기 분양가를 민간 분양가격의 30~60% 수준으로 낮출 수 있다. 대신 토지임대료를 별도로 부담해야 한다.

이번에 분양원가를 공개한 지구는 강서구 마곡지구 1·2차, 13개 단지(3374가구)의 3.3㎡(평)당 분양원가는 1090만~1317만원 정도다. 평균 분양수익률은 –13.3~22.4% 수준을 보였다.

김 사장은 "미분양 때문에 마곡지구에서 약 3000여가구를 분양하고 남긴 돈이 500억~600억원 정도밖에 안 된다"며 "건물과 토지를 다 분양하면 이처럼 미분양 사태가 생기지만, 건물만 분양하면 SH공사나 시민 모두에 이익이 될 것"이라고 주장했다.

이어 "지난해 하반기부터 대선 주자들이 기본주택, 역세권 첫 집, 청년원가주택 등 건물만 분양하겠다는 공약을 한 만큼 지방공기업 사장인 나보다 (정책의) 실현 가능성이 커졌다고 본다"고 덧붙였다.

주요 지구의 분양원가를 바탕으로 SH공사는 고덕강일지구 신혼희망타운을 전용 59㎡ 기준 4억원 안팎으로 분양이 가능할 것으로 보고 있다. 매월 지불하는 토지임대료는 20만~30만원 정도로 예상된다.

이를 시작으로 강서구 마곡, 송파구 위례, 송파구 위례, 옛 성동구치소 부지 등으로 반값 아파트를 점차 확대 공급한단 방침이다.

전문가들은 최근 대출규제 및 기준금리 인상 등으로 무주택자들이 내 집 마련에 나서기 여의치 않은 만큼 반값 아파트가 공급되면 일부 수요층을 흡수하는 효과를 거둘 거라 내다본다.

다만 서울에 반값 아파트를 공급할 택지가 부족해 공급물량을 대거 확충하는 데는 한계가 있단 평가다. 또 일반 분양단지와 달리 토지임대료를 매월 부담해야 하는 데다 시세차익을 온전히 챙길 수 없다는 점 역시 실수요자를 끌어들이기 힘들다고 지적한다.

서진형 공정주택포험 공동대표(경인여대 교수)는 "공급을 늘리려면 SH가 보유한 땅이 많아야 하는데 서울에는 그만큼의 땅이 없다"며 "공급 가구수에 따라 달라지겠지만 실질적으로 반값 아파트가 공급되더라도 시장에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 진단했다.

이어 "우리나라는 주거에 대한 개념이 '거주+투자'인데 토지비를 제외하면 분양가는 낮아지겠지만 향후 기대하는 투자수익이 절반으로 줄어드는 셈"이라며 "무주택자들의 관심은 받겠지만 사업 구조를 알면 지속적인 관심이 이어질지는 의문"이라고 평가했다.