'제2대장동' 방지책 '토지임대부'가 답?…전문가도 업계도 "어불성설"

택지매각 제한, 주택 소유권만 인정…개발이익 사유화 '금지'

대장동 사태, 민간업체에 특혜 준 것이 핵심

"시장논리 어긋나, 재원 충당 어렵고 수요자들도 외면"

대장동 개발사업을 둘러싼 각종 논란이 지속되면서 토지임대부 주택이 대안으로 부상하고 있다. 대장지구 전경.ⓒ데일리안 배수람 기자

대장동 개발사업을 둘러싼 각종 논란이 지속되면서 토지임대부 주택이 대안으로 부상하고 있다. 택지 매각 자체를 제한하면 '제2의 대장동 사태'를 막을 수 있단 구상인데 전문가들은 물론 업계에서도 근본적인 방지책이 되긴 어렵다고 입을 모은다.

12일 정치권 등에 따르면 대장동 개발사업을 둘러싼 특혜논란 등의 재발방지책으로 토지임대부 주택을 도입해야 한다는 목소리가 심심찮게 나오고 있다.

민간업체가 개발이익을 독식하는 것을 막기 위해선 토지에 대한 소유권을 인정해주지 않으면 된단 논리다. 토지임대부 주택은 공공기관 등이 토지에 대한 소유권을 가지고 이를 뺀 주택·건물에 대해서만 민간에 분양하는 방식이다.

이번 논란의 중심에 선 화천대유가 막대한 개발이익을 챙길 수 있었던 데는 성남 판교대장지구 내 5개 블록에 대한 시행권을 직접 확보할 수 있었기 때문이다.

토지소유권을 성남도시개발공사가 갖고 아파트 분양에 따른 이익만 돌아가도록 했더라면 낮은 분양가로 주택을 공급하는 동시에 지금과 같은 논란은 불거지지 않았을 거란 관측이다.

정부도 토지임대주 주택에 대해 긍정적인 입장을 내비쳤다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 기획재정위 국정감사에서 대장동 논란에 대해 입을 뗐다.

대장동 사태는 결국 공공이 특정 민간업체에 특혜를 줬기 때문인데 택지 매각 자체를 제한하는 토지임대부 주택을 해결책으로 꺼내 든 것은 핵심에서 벗어났단 평가다.ⓒ데일리안 배수람 기자

당시 홍 부총리는 "불법, 특혜를 떠나 지나치게 과도한 이익이 가는 형태의 개발방식은 재검토돼야 하지 않을까 생각한다"며 "(대장동 사례처럼) 사회적으로 용인할 수 없는 정도의 과도한 기대이익이 나타났을 때는 문제가 있다"고 말했다.

그러면서 2·4대책에서 발표한 공공주택 물량 가운데 20~30% 정도는 토지임대부 주택과 지분적립형 주택 등 방식으로 공급하는 방안을 계획 중이라고 밝혔다.

서울주택도시공사(SH) 사장 유력 후보로 거론되는 김헌동 전 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장 역시 비슷한 주장을 하고 있다.

하지만 업계에선 회의적인 반응이 주를 이룬다. 대장동 사태는 결국 공공이 특정 민간업체에 특혜를 줬기 때문인데, 택지 매각 자체를 제한하는 토지임대부 주택을 해결책으로 꺼내 든 것은 핵심에서 벗어났단 평가다.

사실상 수익이 나지 않을 사업에 비용을 들여 뛰어들 업체는 없을 거란 지적이다.

한 대형건설사 관계자는 "토지임대부 방식으로 개발한다면 기존 1000억원의 수익이 예상되던 사업이 500억원 규모로 축소되는 셈"이라며 "사업성이 없는 곳에 건설사들이 특화설계를 도입하거나 차별화된 브랜드를 적용할 이유는 없다"고 잘라 말했다.

전문가들 역시 해당 방식이 대장동 사태를 막을 근본적인 해결책이라고 보긴 힘들단 견해다. 실효성도 떨어진다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대주택에 들어가서 사는 게 아닌데 토지는 빠지고 건물만 분양받으라고 하면 당장 수요자들부터 외면할 것"이라며 "토지와 건물 등을 모두 소유하고 싶은 욕구를 억제하는 건데, 기존 주택 가격 상승만 부추길 뿐, 대장동 사태를 방지할 만한 대책은 아니다"고 설명했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "대장동 논란은 민관합동 방식임에도 개발이익을 공공보다 민간이 더 많이 가져갔고, 시의회나 지자체가 이를 철저히 관리·감독하지 못한 시스템의 문제"라며 "해당 방식을 택하더라도 정부든 공공기관이든 토지를 매입할 재원이 충분하지 않아 현실적으로 불가능하다"고 진단했다.

이어 "토지임대부 방식은 주거복지 측면에서 취약계층에겐 좋을 순 있지만 전체를 만족시킬 대안은 아니다"며 "우리나라에서 주택은 단순 주거개념이 아닌 자산이라는 가치가 더 큰데 반쪽만 소유하라는 건 시장 논리에도 어긋난다"고 덧붙였다.