"보증금 올릴 수밖에"…터지기 시작한 임대차법 폭탄

아파트 이어 원룸·오피스텔 전셋값도 '쑥'

집주인 세금부담, 결국 임차인에게 전가

"청년 등 영세 세입자 주거불안 더 심화될 것"

서울 아파트에 이어 소형 원룸 및 오피스텔 전셋값도 들썩이고 있다.ⓒ뉴시스

지난해부터 시행된 임대차3법 등 다주택자에 대한 규제 강화 부작용이 연쇄적으로 나타나는 모습이다. 서울 아파트에 이어 소형 원룸과 오피스텔 전셋값도 들썩이고 있다.

5일 부동산플랫폼 다방을 운영하는 스테이션3가 지난 6월 전세 실거래된 서울 연립·다세대, 단독·다가구의 전세보증금을 면적과 자치구별로 분석한 결과, 전용 30㎡ 이하 원룸 평균 전세보증금은 1억6883만원으로 집계됐다. 1년 전과 비교해 9.3% 상승한 수준이다.

원룸 평균 전세보증금이 2억원을 넘어선 곳은 4곳으로 늘었다. 지난해 전셋값이 2억원 이상인 서울 자치구는 서초구(2억4676만원), 강남구(2억842만원) 등 2곳이다. 올해는 서초구(2억6721만원), 강남구(2억4483만원)에 이어 용산구(2억726만원), 강서구(2억715만원) 2곳이 더 추가됐다.

전용 30㎡ 이하 오피스텔 전셋값도 뛰었다. 원룸형 오피스텔 평균 전세보증금은 1억7976만원으로 1년 전 대비 7.2% 올랐다. 분리형 또는 투룸 오피스텔(전용 30~45㎡)의 경우 2억4731만원으로 10.3% 상승한 것으로 파악됐다.

원룸, 오피스텔 보증금이 크게 오른 원인은 전월세상한제와 계약갱신청구권, 전월세신고제 등 이른바 '임대차3법' 영향으로 풀이된다.ⓒ스테이션3

오피스텔 전셋값이 가장 비싼 곳은 양천구(3억5378만원)로 지난해보다 10.3% 올랐다. 이어 용산구(2억9381만원), 광진구(2억6848만원), 강남구(2억6588만원) 순으로 조사됐다.

이처럼 원룸, 오피스텔 보증금이 크게 오른 원인은 전월세상한제와 계약갱신청구권, 전월세신고제 등 이른바 '임대차3법' 영향으로 풀이된다. 임대차법 시행으로 시장에 신규 유입되는 임차인에게 돌아갈 전세 매물이 크게 줄었다.

다방 관계자는 "임대인의 월세 선호 현상으로 전세 물건이 귀해졌고 아파트 임대 시세가 오르면서 비아파트 임대 시세도 덩달아 상승했다"고 설명했다.

임대사업자에게 부여하던 세제 혜택을 대폭 축소하고 보증금반환보증 가입 의무화 등 규제가 늘어난 것도 한몫한다. 원룸 및 오피스텔은 실거주 목적이 아닌 임대사업을 위해 소유한 집주인이 대다수여서다.

시장에선 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 집주인들이 신규 계약에 대해선 시세 수준으로 보증금을 올려 받거나 월세·반전세로 전환하려는 분위기가 형성되고 있다. 상대적으로 경제력이 부족한 청년층 수요가 두터운 만큼 이들 주택의 보증금 상승은 정부에서 주력하는 청년 및 신혼부부 주거 불안을 가중시킬 수 있다.

한 다세대주택 임대사업자는 "다세대는 개별등기가 가능해 호실마다 세금이 부과된다"며 "그동안 2000만~3000만원 하던 취득세가 13.2% 중과돼 4억~5억원 한다더라"고 말했다.

그러면서 "부동산에서도 원룸을 누가 이렇게 비싼 세금을 내고 사겠느냐며 손사래 치는 마당에 집주인이라고 각종 세금 폭탄을 떠안을 여력이 있겠냐"며 "2016년부터 임대사업을 하고 있는데 올해 새로 계약하는 건에 대해선 처음 보증금도 올리고 관리비도 추가했다"고 설명했다.

전문가들은 비아파트 전셋값이 급등하게 되면 청년층부터 서울 도심에서 외곽으로 밀려나는 현상이 가속화될 수 있다고 우려한다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "전체적인 공급 부족과 임대차3법으로 매매가격과 전세가격이 동시 상승하는 부작용이 아파트 대체수단인 비아파트에서도 발생하고 있다"고 진단했다.

이어 "18일부터 시행되는 보증보험 의무가입 등 임대차시장 규제로 인한 피해는 결국 세입자에게 전가된다"며 "실질적으로 경제력이 달리는 젊은 세대나 영세 세입자들의 주거환경이 더 취약해질 것"이라고 우려했다.