뉴스테이 연계형 정비사업 일반 재건축으로 '선회'…신탁방식 추진은 활발

사업비 증가에 따른 일반분양 물량 인수가격 조절 불가가 가장 큰 원인

사업 추진 위해 일반 정비사업으로 선회 후 신탁방식 잇따라 도입 움직임

사업비 증가에 따른 일반분양 물량 인수가격 조절 불가가 가장 큰 원인
사업 추진 위해 일반 정비사업으로 선회 후 신탁방식 잇따라 도입 움직임

최근 뉴스테이 연계형 정비사업 방식을 포기하는 사업지가 속출할 것이란 전망이 우세해지고 있다. 사진은 재개발 중인 한 아파트 전경.(자료사진) ⓒ게티이미지뱅크

최근 공공지원 민간임대주택(옛 뉴스테이) 연계형 정비사업 조합들이 일반 재건축으로 선회하고 있다.

불과 2년 전만해도 답보상태에 빠졌던 재개발·재건축 조합들이 사업에 탄력을 붙이기 위해 정부가 마련한 뉴스테이 연계형 방식을 잇따라 도입하는 것과는 다른 모습이다.

이는 최근 뉴스테이 연계형 방식에 대한 공공성 강화로 규제가 높아질 전망이고, 사업비 증가에 따른 일반분양 물량 인수가격 조율이 사실상 거의 불가능하기 때문이다.

이 때문에 조합원들의 이익은 줄고, 부담은 증가하는 역효과가 일어난다는 우려가 커지고 있다.

업계에서는 정부가 정비사업 활성화를 위해 시행한 뉴스테이 연계형 사업이 오히려 사업의 발목을 잡고 있다고 토로하고 있다.

1일 도시정비 업계에 따르면 최근 뉴스테이 연계형 정비사업 방식을 포기하는 사업지가 속출할 것이란 전망이 우세해지고 있다.

실제 지난달 6월 26일 ‘공공지원민간임대 연계형 정비사업추진주체연합회(연합회)’는 국토교통부 청사 앞에서 ‘공공지원민간임대연계형 정비사업 죽이기 정책 규탄 조합원총궐기 대회’를 개최했다.

연합회 측은 이날 “인수자의 민간임대 매매계약 체결 시점과 착공 전 시점 주변시세에 따른 인수가격 조정이 이뤄지지 않는다면 대부분의 뉴스테이 사업이 좌초될 위기”라고 주장했다.

이미 뉴스테이 연계형 정비사업을 추진 중이던 지방의 한 재건축 단지는 일반 재건축 방식으로 선회한 후 시공사 선정까지 마쳤다.

실제 지난 4월 호반건설을 시공사로 선정한 대구 내당내서 재건축은 뉴스테이 연계형 정비사업으로 추진하다 기존 재건축 방식으로 돌아선 사례다.

이 곳은 지난 2008년 조합 설립 이후 주택경기 침체 영향으로 사업이 장기간 중단돼 오다 2016년 뉴스테이 연계형 정비사업지로 선정되며 전환점을 맞는 듯했다.

이후 기업형 임대사업자와 시공사 선정까지 완료했지만, 사업성 저하 등 사업 추진이 여의치 않아 기존 재건축 방식으로 사업을 선회했다.

또 인천 부평4구역 재개발 조합 역시 일반 재개발로 전환을 결정하고 신탁방식 재개발로 사업을 추진하고 있다.

이곳은 지난달 30일 임시총회를 개최해 그동안 추진해온 뉴스테이 연계형 정비사업을 취소하는 대신 신탁사 사업대행자 방식 재개발로의 전환 및 관리처분계획 변경안 등을 최종 결정했다.

이날에는 한국자산신탁이 사업대행자로 지정됐고, 시공을 맡은 효성중공업·진흥기업 공동사업단의 공사비를 상향 조정하는 내용의 공사도급 계약 변경 건도 의결됐다. 조합은 이를 위해 관리처분계획도 변경한다는 방침이다.

최근에는 사업에 탄력을 붙이기 위해 신탁방식 사업이 다시 떠오르고 있다. 물량난이 가중됨과 동시에 신탁사들이 수주했던 사업지들에서 성공 사례가 이어지자, 시공사들 역시 적극적으로 사업 참여의사를 밝히기도 한다.

서울 성북구 신길음1구역 재개발 사업의 경우 최근 열린 시공사 현장설명회장에 총 18개의 건설사가 몰리며 성황을 이뤘다.

또 건설사가 먼저 나서서 신탁방식 도입을 추진하기도 한다. 최근 원주 단계주공아파트 재건축 사업의 시공권을 따낸 SG건설 컨소시엄은 신탁사 사업대행자 방식을 제안해 조합원들의 지지를 받았다.

한편 공공지원민간임대 연계형 정비사업은 지난 2016년 국토교통부가 정체된 구도심 정비사업지를 활성화하기 위해 뉴스테이(기업형 임대주택) 방식을 정비사업에 접목한 것이다.

정부와 지자체가 용적률을 상향해주고 기금을 지원하는 등 인센티브를 부여해 사업성을 높여주는 대신, 기업형 임대사업자가 조합원 지분을 뺀 나머지 일반분양 물량을 주변 시세의 80% 이상으로 일괄 매입해 공공 임대주택으로 공급한다.

그러나 뉴스테이 연계형 정비사업의 경우 일반분양 물량 매입계약 시점이 관리처분계획 인가 후 2개월 이내로 다소 빠르게 진행되면서, 실제 착공 시점에 이르는 과정에서 늘어난 사업비를 조합원의 추가 부담금으로 충당하는 구조가 문제를 일으키고 있다.

한 업계 관계자는 “정부의 지원으로 사업에 탄력을 기대했던 조합원들이 비례율 하락 등에 따른 분담금 증가로 인해 골머리를 앓고 있다”며 “관련 제도가 개선되지 않는다면 뉴스테이 연계형 정비사업지는 난항을 겪을 수 밖에 없다”고 전했다.