[2019주거종합계획] 실수요자 안정화 정책 계속…과연 집 걱정 줄었나

“수요억제책 현실화됐지만…거래 소강상태 등 역기능 아쉬워”

서울 주택가격은 지난해 11월 둘째 주부터 하락 전환해 23주 연속 떨어지고 있다. 서울의 한 아파트 단지 모습.ⓒ연합뉴스

정부가 지난해부터 실수요자를 위한 시장안정 정책과 주거복지 로드맵 이행 등 국민의 집 걱정을 덜기 위한 정책을 추진해왔다. 하지만 이에 대한 평가는 여전히 엇갈리고 있다.

국토교통부는 23일 ‘2019년 주거종합계획’을 발표하며, 지난해 관계부처 합동으로 발표한 9·13주택시장 안정대책과 2번의 수도권 주택공급 확대 방안 등을 통해 실수요자 중심의 안정적인 주택 시장이 조성되고 있다고 밝혔다.

국토부는 서울 주택가격이 지난해 11월 둘째 주부터 하락 전환해 23주 연속 떨어지고 있으며, 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 26주 연속 하락하는 등 시장이 빠르게 안정세를 회복하고 있다고 전했다.

특히 올해 1~4월 서울 주택 매수건 가운데 갭투자 비율은 45.7%로 지난해 9·13대책 발표 이전(2018.7.1~2018.9.13) 59.6%에 비해 13.9%p 줄어들었으며, 9·13대책 이후 갭투자 비율(2018.9.14~2019.4.16)인 49.1%와 비교해도 더 낮아졌다.

‘갭투자’는 매수자가 제출한 주택자금조달계획서 상에서 세입자의 보증금을 승계해 주택을 구입한 경우를 집계한 것이다.

국토부는 9·13대책으로 투기수요 유입이 줄어들고, 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대된 데 따른 것이라고 해석했다.

투기 과열지구 등의 대출 규제를 강화했던 2017년 8·2대책 이전(2017.1.1~2017.8.2)의 무주택자 비율은 74.2%였으나, 투기과열지구의 9억 초과 분양주택을 주택 청약 특별공급 대상에 제외하고 신혼부부 특별공급 물량을 2배로 늘린 2018년 5·4대책 이후(~2019.3.31)의 무주택 당첨자 비율은 96.4%로 청약 당첨자 중 무주택자 비율도 대폭 증가했다는 것이다.

하지만 이러한 수치들과 달리 수요자들은 지난해 급등했던 시장 상황을 감안하면 최근 집값 하락세를 체감하기 쉽지 않다는 목소리가 높다. 또 대출이 막혀 거래 자체가 이뤄지지 않은 상황에서 집값을 잡았다고 판단하기는 이르다는 의견도 여전하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “갭투자 수요 감소와 분양시장의 무주택자 당첨비율 확대가 결국 9·13대책의 대출, 세제, 청약 수요억제책의 효과가 현실화되는 것”이라고 평가하면서도 “주택거래가 평년에 비해 크게 축소되는 등 거래소강상태가 이어지고 있는 역기능도 동시에 나오고 있다는 점은 아쉬운 부분”이라고 말했다.

박원갑 KB부동산수석전문위원도 “이전에 전세가격이 상승할 때에는 대출 규제의 돌파구로 오히려 갭투자 수요들이 있었지만, 지금은 집값 상승 시그널이 명확하지 않고 전세가율도 낮아서 기본적으로 갭투자 수요가 줄어들 수밖에 없다”면서 “세금과 대출규제는 문재인 정부 대책의 상징인 만큼 계속 이어질 것으로 보인다”고 말했다.

그는 “이번 주거종합계획에서도 정부는 무주택 서민의 주거 복지와 부동산 시장 안정 의지를 강하게 드러냈다”며 “거래 활성화 보다는 안정적 기조가 계속 유지될 것”이라고 전망했다.

여기에 정부의 주택 추가 공급 계획의 실효성에 대해서도 구체성이 필요하다는 지적도 있다.

함 랩장은 “오는 6월 3기 신도시 3차 입지발표가 있는 만큼 수요자들이 원하는 도심접근성과 집주근접을 고려해 이뤄져야할 것”이라며 “종전 지정택지들의 경우 택지개발과 관련된 지자체 및 지역거주민과 소통이 부족해 반대의 목소리가 컸다. 지역과의 적극적인 소통과 더불어 토지 보상금이 부동자금으로 다시 부동산 시장에 유입되지 않도록 투지방지대책을 만드는 것도 필요하다”고 강조했다.