고군분투 오피스텔, 지금 투자해도 될까? 아니면 보류?

수익률 하락세 이어지고 있고, 거래량도 급감하고 있어

다만 소액 투자 가능하고, 은행보다 2배 이상 높은 수익률 매력은 여전

오피스텔 투자를 고려 중인 수요자들은 갈팡질팡을 거듭하면서도 오피스텔 시장에 대한 관심은 여전히 높은 편이다. 사진은 최근 분양한 한 오피스텔 견본주택 모습.(자료사진)ⓒ데일리안DB

오피스텔 시장 상황을 나타내는 각종 지표에 빨간불이 들어오며 투자를 머뭇거리는 수요자들이 늘고 있다.

지난해만해도 정부가 아파트를 중심으로 규제를 쏟아내며 오피스텔이 반사이익을 누렸지만, 규제의 범위가 오피스텔 시장까지 확장되며 상황이 반전되기 시작했다.

특히 지난 4월 부터 대출 규제가 본격적으로 강화되면서 매매거래가 급감한 데 이어 급격하게 늘어난 입주물량 탓에 수익률 하락이 이어지는 모양새다.

이 때문에 오피스텔 투자를 고려 중인 수요자들은 갈팡질팡을 거듭하면서도 오피스텔 시장에 대한 관심은 여전히 높은 편이다.

오피스텔 임대수익률이 하락세이기는 하나 여전히 시중 예금 금리보다 높아 매력이 아예 없는 것은 아니기 때문이다.

전문가들은 하반기 금리인상 예고와 함께 전반적으로 공급 과잉 영향과 입주물량 등으로 수익률 하락세는 불가피하다며 입지적인 장점과 수요분석을 통한 선별적인 투자가 필요한 시점이라고 입을 모은다.

◆정뷰 규제로 오피스텔 수익률, 거래량 모두 감소해 투자매력 상실

먼저 오피스텔 시장의 상황이 좋지 않다는 것은 수익률을 보면 알 수 있다. 한국감정원 부동산통계에 따르면 전국 오피스텔 수익률은 올해 1월 5.54%에서 지난달 5.49%로 하락했다.

특히 지방보다 수도권의 오피스텔 수익률 감소가 뚜렷하다. 수도권의 오피스텔 수익률은 1월 5.31%에서 7월 5.24% 하락한 사이 지방은 6.52%에서 6.5%로 큰 변화가 없다.

이는 거래량만 봐도 여실히 들어난다. 서울 오피스텔 거래량은 1월 4701건에서 꾸준히 감소해 7월 3562건으로 급감한 상황이다.

반면 아파트 미분양이 증가하고 있는 경남과 전남, 전북, 충남, 강원 등의 오피스텔 거래량은 오히려 같은 기간 증가했다.

특히 청약에서는 오피스텔이 마감된 사례는 손에 꼽을 정도로 적다. 지난달 청약을 받은 300실 이상 규모 오피스텔 9곳 중 단 3곳만이 청약에서 모두 마감됐다. 그 외 오피스텔은 대부분 대거 미달되거나 일부 주택형만 새 주인을 찾았다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “아파트 시장에서 보이던 국지적 양극화 현상이 최근 오피스텔 시장에도 이어지고 있다”며 “이는 오피스텔 공급과잉 여파로 적당한 오피스텔 투자처를 골라내기도 힘든 상황이다”고 말했다.

◆오피스텔 비교적 소액에 은행 금리 이상 수익 가능해 여전히 매력

그렇다고 오피스텔 투자 매력이 전혀 없는 것은 아니다. 오피스텔은 부동산 상품에서 투자금이 적게 드는 편이다.

게다가 오피스텔은 아파트·상가 보다 상대적으로 규제가 덜해 투자자들의 관심은 꾸준한 편이다.

한국은행이 13개월째 기준금리를 동결한 상황에서 마땅한 소액 투자처가 없다는 점도 오피스텔의 투자 매력도를 높이는 요인이다.

오피스텔 임대수익률이 하락하고 있지만, 이는 국내 18개 시중은행의 정기예금 금리(0.75~2.30%)에 비해서는 최대 7배나 높은 수준이다.

게다가 올 하반기 전국에서 오피스텔 1만1669실이 신규 공급된다. 지난 2017년 하반기 대비 3만여실이 줄어든 것이다.

주로 대형건설사들이 서울 등 수도권이나 지방 대도시에서 공급해 투자자들이 군침을 흘릴만한 알짜 물량이 많은 게 특징이다.

알짜로 평가 받는 오피스텔이 공급되면 시장에서 대표 투자수단으로 인식되면 당연히 시장의 관심도 높아지기 마련이다.

다만 전문가들은 금리 인상 예고 등으로 오피스텔 투자 시 무리한 대출을 받는 것을 지양하라고 조언한다. 대출금리는 곧 수익률로 직결되기 때문이다.

양지영 R&C연구소장은 “주택시장은 여전히 규제에 대한 불확실성으로 관망세인 만큼 오피스텔 분양 시장의 경우 앞으로도 당분간 쏠림현상이 두드러질 것"이라며 ”유동인구가 풍부해 손쉽게 임대를 놓을 수 있는 곳이나, 단지별 임대 수익률 격차가 크지 않는 오피스텔에 투자하면 큰 낭패를 보지 않을 것“이라고 말했다.