재건축 대안 ‘리모델링’ 사업성 따라 희비…관련법 개선 시급

기대 모았던 분당 느티마을 3·4단지 입찰 불발…업계 사업성에 의구심

잠원동 훼미리 등은 조건 낮추고 시공사와 활성방안 적극적으로 검토

리모델링 사업을 추진 중인 단지들 가운데 사업성이 낮다고 평가 받는 단지들이 사업추진에 발목을 잡혔다. 사진은 분당의 한 리모델링 추진 단지 모습.ⓒ데일리안DB

아파트 ‘리모델링’이 사업성에 따라 단지별로 희비가 엇갈리고 있다. 재건축 규제가 강화되면서 리모델링이 대안으로 떠오르고 있지만, 사업지연 등 갈길이 순탄치만은 않다.

특히 비교적 사업성이 높다고 평가 받는 리모델링 추진 단지는 사업진행이 수월하다. 그러나 그렇지 못한 곳들은 시동사 선정과 인허가 문제로 급제동이 걸린 상태다.

이는 리모델링 사업 역시 사업절차가 간단하지 않고 일반분양 물량이 적어 수익성을 높일만한 여지가 적어 건설사들이 적극적으로 뛰어들지 않고 있기 때문이다. 또 일부단지들은 조합원들의 이견차로 사업이 답보인 곳들도 많다.

전문가들은 리모델링이 재건축 대안과 도시재생 정책을 실현할 수 있는 최적의 수단이라고 평가하면서도 안전진단 절차 간소화와 수익성을 높일 수 있는 특별법 개정이 필요하다고 지적한다.

19일 관련 업계에 따르면 리모델링 사업을 추진 중인 단지들 가운데 사업성이 낮다고 평가 받는 단지들이 사업추진에 발목을 잡혔다.

실제 지난 13일 경기도 분당신도시 분당 느티마을3·4단지의 시공자 선정을 위한 도전이 불발됐다. 이곳은 분당신도시 내 리모델링 추진 단지 중 규모가 가장 커 업계의 관심을 모았다.

실제 앞서 열린 시공사 현장설명회에는 포스코건설과 대림산업, GS건설 등 대형 건설사들이 참여해 관심을 보였다. 그러나 정작 입찰에서는 응찰사가 부족해 유찰됐다.

업계에서는 이번 입찰 불발의 원인으로 사업성에 의문을 나타내고 있다. 사업 규모가 클 경우 잘 마무리된다면 상징성과 함께 큰 수익을 예상할 수도 있지만, 위험성 역시 클 수밖에 없기 때문이다.

특히 조합이 원하는 입찰조건이 기본공사비와 구조보강비, 철거비, 확장비 등 모든 비용을 포함해야해 상대적으로 까다로운 편이라는 게 업계 관계자들의 분석이다.

조합 관계자는 “유명 브랜드를 갖춘 대형 건설사의 관심이 큰 것은 사실”이라면서 “분당을 대표하는 리모델링 단지인 만큼 건설사들도 신중을 기하고 있다”고 말했다.

조합은 이르면 이달 말 시공사 현장설명회를 개최한 후, 다음달 말쯤 시공사 입찰을 마감할 계획이다. 분당 느티마을3·4단지는 현재 1776가구 규모를 리모델링으로 3개층 수직증축을 통해 총 2031가구 규모로 탈바꿈될 전망이다.

이와 함께 서울 강남권 아파트 가운데 최초로 수직증축 리모델링을 추진 중인 잠원한신로얄아파트 사업에 제동이 걸렸다. 바로 서울시의 인허가 문제 때문이다.

서울시가 사실상 도시계획위원회에서 반포아파트지구 3주구에 포함돼 있는 잠원한신로얄아파트 리모델링 사업을 불허했다.

지난 4일 열린 서울시 제4차 도시계획위원회(도계위)에서 ‘반포아파트지구 3주구 개발기본계획 변경 결정안’이 보류 결정을 받았다.

서울시는 “잠원한신로얄아파트를 아파트지구에서 빼면 단지를 가로지르는 주요 도로가 해제되는 문제가 생긴다”며 재검토를 결정했다.

조합은 올해 안에 주민 이주를 끝내고 착공을 시작할 계획이었지만, 사업에 차질이 생겼다. 조합 관계자는 “지난해 도계위의 조언대로 관련 서류를 준비했기 때문에 이번 보류 결정은 예상하지 못했다”며 “기존 도로에 어떤 변화도 없는데도 도로를 이유로 보류 결정을 한 것을 이해하기 어렵다”고 말했다.

잠원한신로얄아파트는 지난해 12월 서초구 건축심의를 통과했으며 행위 허가, 주민 이주, 착공 등의 절차를 남겨놓고 있다.

이에 반해 수익성이 높다고 평가 받는 리모델링 단지는 사업 추진이 급물살을 타고 있다. 실제 서울 잠원동 훼미리 리모델링 사업은 최근 조합창립총회를 개최했다.

업계에서는 잠원훼미리 아파트가 올해 안에 시공사 선정에 나설 것으로 내다보고 있다. 이에 맞춰 조합은 사업 계획안을 확정해 시공을 맡기기보다 시공사와 초기 계획 단계에서부터 협력할 방침이다.

까다로운 조합 조건과 사업성 우려로 인한 시공사 선정 유찰 사태를 사전에 방지하기 위해서다.

업계 전문가들은 리모델링 사업의 활성화를 위해서 사업절차 간소화 등이 필요하다고 입을 모은다. 리모델링 사업은 지난 2014년 주택법 개정으로 수직증축을 허용했지만, 안전진단과 안전성 검토가 각각 2차례 추가되는 조건이 붙었다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “건설사들 입장에선 리모델링 사업 수직증축 허용으로 일반분양 물량이 늘어나 수익성이 높아져 관심이 커졌지만, 아직 착공 단지가 없어 섣불리 접근하지 못하는 것이 현실”이라며 “정부가 안전진단 간소화 등 관련법을 개정해 사업에 탄력을 붙일 수 있는 제도적 발판을 만들어줘야 한다”고 말했다.

한 건설사 리모델링 담당자는 “재건축·재개발 사업과 비슷하게 인력과 비용이 투입되지만, 수익성이 상대적으로 낮아 접근이 쉽지 않다”며 “리모델링 시장은 서울과 1기 신도시에만 형성돼 있어 수주 가능 단지가 많지 않다는 점도 애로사항”이라고 전했다.