재건축 안전진단 강화에 '미니 정비사업'으로 쏠리는 눈

서울시 내 가로주택정비사업 진행 27곳 등 가속도

빈집 특례법으로 안전진단 없이 30년 지나면 바로 조합설립 가능

안전진단 강화와 함께 재건축 연한 연장 가능성에 무게가 실리자 안전진단을 거치지 않아도 되는 가로주택정비사업 등 소규모 재건축 사업이 주목을 받고 있다. 사진은 전국 1호 가로주택정비사업 완공 단지인 서울 천호동 다성이즈빌 전경 모습. ⓒ권이상 기자

정부의 재건축 안전진단 강화에 '미니 재건축'으로 불리는 가로주택정비사업이 주목 받고 있다. 가로주택정비사업은 안전진단을 거치지 않고 조합설립이 가능하고, 재건축 부담금 부과 대상이 아니기 때문이다.

또 문재인 정부의 도시재생 뉴딜사업과 한 축을 이루고 있고, 최근에는 공공기관이 사업비와 이주비 등 보증을 서주고 대출 알선하며 숨통이 트였다.

특히 지난 9일 가로주택정비사업 관련 법률이 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’으로 바뀌면서 예전보다 사업절차가 더 간소해지는 등 사업여건이 개선됐다.

이 때문에 가로주택정비사업을 추진 중인 일부 단지는 안도의 한숨을 쉬며 정체대 있던 사업에 속도를 내는 모습이다. 최근에는 전국 1호 가로주택정비사업 완공 단지도 등장했다.

업계 전문가들 역시 주거환경이 열악한 노후불량주택을 개선한다는 차원에서는 사업기간이 긴 재건축·재개발보다 효과적인 대안이라고 평가한다.

다만 소규모 단지로 수익성이 낮아 대형건설사들의 참여 의지가 약하고, 재건축이나 재개발을 원하는 일부 주민들의 반발도 적지 않다고 평가한다.

28일 서울시와 각 구청에 따르면 서울에서 가로주택정비사업을 진행 중이거나 마친 곳(2월 27일 기준)은 총 27곳으로 집계됐다.

사업절차로 따져보면 준공 1곳, 관리처분인가 3곳, 사업시행인가 5곳, 조합설립인가 19곳이다.

이 가운데 지난해 12월 전국 1호 가로주택정비사업 완공 단지가 등장해 업계의 관심을 모았다. 해당 단지는 강동구 천호동 동도연립주택으로 지난해 12월 가로주택정비사업을 거쳐 다성이즈빌로 재탄생했다.

이 단지는 2015년 9월 조합설립인가를 받고 사업을 시작한 2년만에 기존 3층 66가구 규모에서 지하 1층~지상 7층 96가구로 규모도 확대됐다. 특히 이 단지가 업계의 화두에 오른 이유는 원주민 정착률이 100%에 달해 재건축·재개발 등 정비사업의 원주민 정착률 10%보다 높기 때문이다.

업계 한 관계자는 “가로주택정비사업을 추진 중인 단지들의 특징은 정비사업으로 이익을 실현 시키는 목적보다 주거환경 개선에 무게를 두고 있다”며 “소규모인만큼 주민들의 의지가 강하면 사업이 일사천리로 진행된다”고 전했다.

또 가로주택정비사업을 위해 관리처분인가를 받은 곳은 중랑구 면목동 우성주택, 구로구 구로동 칠성아파트, 중랑구 면목동 면독우성주택 등 3곳이다.

사업시행인가를 받은 곳은 강서구 등촌동 삼한1과 삼한2, 송파구 마천동 화인아트, 서초구 서초동 낙원청광, 중랑구 중화1동 대명삼보연립으로 5곳이다.

또 조합설립인가까지 진행된 곳은 총 19곳으로 강남구 2곳, 강동구 6곳, 강서구 1곳, 금천구 1곳, 서초구 4곳, 양천구 1곳, 영등포구 2곳, 중랑구 2곳이다.

이와 함께 -이 밖에 최근 송파구 가락동 가락현대5차, 서초구 한신빌라와 양재파크빌라도 가로주택정비사업 준비가 한창인 것으로 알려져 있다.

서울시 관계자는 “최근 '빈집특례법'이 시행된 후 가로주택정비사업과 관련해 문의를 해오는 구청 관계자와 시민들이 꽤 많았다”며 “서울시가 가로주택정비사업 현황을 체크하고 있지만, 인허가는 해당 구청에서 맡고 있어 조합설립인가의 경우 정확한 파악이 쉽지 않다”고 전했다.

가로주택정비사업이 최근 가속도가 붙은 데는 지난 9일 시행된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(빈집특례법)’에 따라 힘을 받고 있다.

빈집특례법은 면적 1만㎡ 미만, 노후불량 공동주택이 200가구 미만인 재건축 단지를 ‘소규모 재건축’ 대상으로 분류한다.

또 주민 20명 동의만 구하면 별도의 안전진단이나 추진위원회 설립을 거치지 않고 재건축사업 추진이 가능하다. 다만 위치가 도시계획도로에 접하지 않더라도 너비 6ｍ 이상의 도로에 둘러싸여 있으면 할 수 있게 된다.

특히 안전진단을 받지 않아도 돼 안전진단이 강화된 재건축에 비해 사업에 제동이 걸릴 이유가 적은 편이다. 가로주택정비사업은 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 준공 후 30년이 지나 재건축 연한을 채우고, 노후불량주택이 전체 주택의 3분의 2이상만 되면 사업 진행이 가능하다.

업계 전문가들은 가로주택정비사업이 앞으로 더욱 활성화될 가능성이 높다고 전한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “재건축과 재개발이 정부의 압박으로 지지부진 해진 가운데 주거환경 개선이 절실한 소규모 단지는 가로주택주택정비사업 등 소규모 재건축을 대안으로 찾고 있다”며 “최근 지방자치단체와 주택도시보증공사(HUG)가 사업비와 이주비 보증을 서주고 대출을 알선해주고 있어 초기 사업진행이 수월한 편”이라고 말했다.

그는 또 “그러나 대형은 물론 중견 건설사들의 참여 의지가 낮아 브랜드 단지가 나오기는 힘들어 시세 등에는 영향이 크지 않을 것”이라고 말했다.