고개 드는 '미분양'…부동산 시장 장기침체 접어드나

서울 아파트 거래량은 지난달 반토막 수준

지방의 악성 미분양인 준공 후 미분양도 증가세

내년 입주물량 올해보다 늘어나면 국지적 역전세난 일어날 수도

서울 아파트 거래량은 지난달 반토막 수준
지방의 악성 미분양인 준공 후 미분양도 증가세
내년 입주물량 올해보다 늘어나면 국지적 역전세난 일어날 수도

정부의 고강동 부동산 규제가 이어지면서 부동산 시장에 한파가 몰려오고 있다. 올 상반기만해도 감소 추세를 보였던 미분양 아파트는 잇단 규제 발표 뒤 증가세로 돌아섰다.

일부 지역에선 마이너스 프리미엄까지 형성돼 있고, 신규 분양 수요가 기존 주택 매매시장으로 이동하지 않으면서 아파트 거래량은 반토막 수준으로 줄었다.

문제는 앞으로 대규모 입주물량이 대기하고 있다는 점이다. 특히 내년에는 10년간 연평균 물량의 두 배에 육박하는 아파트가 입주 예정돼 있어, 업계에선 역전세난 우려가 커지고 있다.

전문가들은 주택공급과잉과 규제가 맞물렸고, 금리인상과 신DTI 시행, 주택 분양보증 축소 등으로 시장에는 냉기가 가득하다고 분석한다.

6일 국토교통부에 따르면 올 9월말 전국 미분양 주택은 총 5만4420가구로 전월 대비 2.4%(1290가구)가 증가했다. 수도권은 1만311가구로 전월 대비 6.1% 증가했고, 지방도 4만4109가구로 전월에 비해 1.6% 늘었다.

미분양 주택은 지난 3월 이후 8월까지 감소세를 나타냈지만, 8월 들어 다시 증가세로 돌아섰다. 이는 6·19부동산 대책에 이어 8·2부동산 대책, 10·24가계부채 종합대책까지 정부의 강력한 부동산 규제책이 쏟아지면서 새 아파트를 찾는 수요가 줄었다는 의미다.

게다가 정부의 새로운 가계부채 대책과 금리인상 가능성이 커지면서 주택 수요자의 소비 심리를 크게 위축시키고 있다.

실제 서울 아파트 거래량은 10월말 기준 3809건으로, 지난달 8343건의 반토막이 났다. 이는 지난해 10월(1만2878건)과 비교하면 3분의 1수준에 불과하다.

부동산 시장의 한파는 지방이 더 심각하다. 금융결제원 집계를 보면 8·2 부동산 대책 이후 지난달까지 분양된 아파트 98개 단지의 1순위 청약 경쟁률은 3만7751가구 모집에 54만4974명이 몰려 평균 14.4대 1을 기록했다.

서울 17.8대 1, 대구 198대 1, 부산 65.1대 1로 8·2 대책 이전 3개월 동안의 평균 경쟁률보다 높았다. 반면 경기 2.9대1, 광주 9.4대1, 제주 0.02대1, 경남 3.3대1 등으로 다른 모든 지역의 청약 경쟁률은 8·2 대책 이전 3개월 평균보다 낮았다.

실제 경기도 안성시 ‘안성 경동메르빌’은 지난달 말 청약을 받았지만 317가구 모집에 단 한 명도 청약하지 않았다. 경기도 포천시 신읍동 ‘포천 신읍 코아루 더 스카이 1·2 단지’ 역시 254가구 분양에 ‘청약 제로(0)’를 기록했다.

지방은 미분양 아파트 증가세가 뚜렷하다. 지방 미분양 아파트 4만4109가구 가운데 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’ 아파트가 7170가구로 나타났다. 입주 시기가 지나서도 빈집으로 남은 미분양 아파트가 6가구 중 1가구 꼴인 셈이다.

문제는 내년 입주물량이 크게 증가할 예정으로 부동산시장 경기침체는 불 보듯 뻔하다는 점이다. 부동산114에 따르면 올 하반기 입주 물량은 전국 22만9708가구로 내년에는 전국 각지에서 43만4399가구가 입주를 시작한다. 올해보다 14.7% 증가한 수치다.

이는 최근 5년(2012~2016년) 연평균 입주 물량이 24만가구정도인 점을 감안하면 20만가구가 많은 셈이다. 입주 물량이 일시에 몰리면 집값 하락이나 역전세난으로 이어질 가능성이 크다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “최근 2~3년간 주택경기 호황으로 주택이 공급과잉 수준이고 여기에 규제가 맛물리면서 미분양 주택이 늘어날 조건이 갖춰진 상태”라며 “금리인상, 신DTI 시행, 주택 분양보증 축소 등으로 내년 주택 미분양 문제가 더 악화될 것”이라고 말했다.