[10.24 가계부채 대책]6000만원 연봉자 추가 대출시 '1억1000만원→4800만원'

연봉 6000만원 직장인 신DTI 적용시 6000만원 넘게↓

신DTI, 연간 상환액 연 이자에서 원금까지 확대 적용

투기 지역의 경우 LTV와 DTI 모두 30% 적용 예정

연봉 6000만원 직장인 신DTI 적용시 신규대출 크게 줄어
신DTI, 연간 상환액 연 이자에서 원금까지 확대 적용
투기 지역의 경우 LTV와 DTI 모두 30% 적용 예정

주택담보대출 2억원(15년, 3.5%)이 있는 연봉 6000만원의 40대 직장인 A씨가 6억원의 아파트를 추가로 구매하려고 한다. 신 DTI(총부채상환비율)를 적용한다면 얼마 정도를 추가로 대출할 수 있을까.

24일 KB국민은행의 시뮬레이션으로 새로운 DTI 산정방식을 적용한 결과에 따르면 주택담보대출 2억원(금리 연 3.5%, 15년 상환)을 가지고 있고 투기과열지구로 지정돼있는 과천시에 소재한 6억원 아파트를 추가구매하는 40대 직장인이 기존의 DTI 30%를 적용하면 1억1000만원까지 대출받는 것이 가능했지만 신DTI 30%를 적용하면 4800만원으로 대출이 줄어들게 된다.

이는 종전에 받을 수 있었던 대출 금액보다 무려 6200만원이 줄어든 금액이다.

기존 DTI를 적용하면 연 이자인 380만원만 기존 대출의 연간 상환액으로 적용됐다. 하지만 앞으로 신DTI가 적용되면 원금 1330만원도 연간 상환액에 포함돼 추가 대출 가능 금액이 크게 줄어들 전망이다.

신DTI와 DSR 비교.ⓒ금융위원회

현행 DTI는 주택담보대출 수요자의 연소득 대비 상환액을 따질때 기존 대출의 이자만 반영해왔지만 신DTI가 시행되면 기존 주담대 원리금까지 상환액에 포함되기 때문에 대출한도가 줄어들 수 밖에 없다. 사실상 다주택자의 추가 대출이 전방위적으로 막히게 된다.

신 DTI는 기존 주택담보대출 원리금을 합치고 장래 소득까지 고려해 새 주택담보대출 한도를 산출하는 방식이다. 주택담보대출에서 소득 대비 원리금 상환 비율을 나타내는 DTI의 계산식을 적용함으로써 기존보다 소득을 좀 더 자세하게 평가할 수 있도록 바뀌게 된다.

부채 원리금의 경우 기존 주택담보대출의 원금 상확액까지 따지기 때문에 다주택자들의 자금 조이기 효과가 있을 것이라는 관측이 제기된다.

특히 이 직장인이 추가로 구매하려는 과천시는 8·2 부동산 대책으로 투기과열지구로 지정됐기 때문에 기존 주택담보대출이 있는 사람의 경우 담보인정비율(LTV)와 DTI 모두 30%를 적용받게 된다.

또한 당초 2019년까지 구축하려고 했던 총부채원리금상환비율(DSR)이 내년 하반기부터 본격적으로 시행된다.

DSR은 모든 금융기관의 원리금 상환액을 기준으로 대출 한도를 정하는 방식인데 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출, 자동차할부 등 모든 대출의 원리금을 반영한다는 점에서 다중 대출자들의 대출길도 막힐 전망이다.

사실상 신DTI와 DSR의 도입에 따라 다주택자와 다중채무자의 대출이 어려워질 것이라는 관측이다.

한편 신 DTI가 적용되는 지역은 기존 DTI가 적용되던 지역과 동일한 수도권과 부산·세종 등 청약조정대상지역이 대부분이다. 정부는 향후 신DTI를 전국으로 확대할지 여부를 검토할 예정이다.