'초고강도' 8.2 부동산 대책...시행일 제각각, 막차수요 우려 높아

3일부터 투기과열지구 및 투기지역 즉각 효력 발생

8월 중순 LTV·DTI 강화…주택담보대출 건수 제한

9월 1순위 자격 및 가점제 확대 적용…주택거래신고제 부활

김현미 국토교통부 장관이 2일 오후 서울 세종대로 정부서울청사에서 가진 '주택시장 안정화 방안 브리핑'에서 8.2 부동산 대책을 발표하고 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

메가톤급 부동산 규제로 꼽히는 8·2 부동산 대책은 거래(투기과열지구 등), 세금(양도소득세 강화), 대출(DTI·LTV 강화), 청약(1순위 자격 및 가점제 확대) 등을 총망라하고 있어 시장에 즉각적인 효과가 있을 것으로 관측된다.

그러나 다주택자 양도세 중과는 내년 4월에 시행하는 등 대출규제, 청약제도, 주택거래신고제 등 규제 시행일이 제각각 달라 시장에서 혼란이 예상된다. 시행일을 피해 일부 막판 수요가 몰릴 것이라는 우려가 높아지고 있다.

3일 투기과열지구·투기지역 즉각 효력 발생…1주택자 비과세 강화

우선 3일 이날부터 투기과열지구 및 투기지역으로 지정된 곳은 즉각 기존 규제 효력이 발생한다. 투기과열지구는 조합원 지위 양도 및 분양권 전매제한, 재건축 조합원 지위양도 금지, 민영주택 재당첨 제한 등 각종 규제가 즉각 적용된다.

서울 전역과 경기도 과천, 세종시는 투기과열지구로 지정됐다. 이중 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 7개구(용산·성동·노원·마포·양천·영등포, 강서), 세종시는 투기지역까지 묶여 2중으로 지정됐다.

국토부 관계자는 "투기과열지구가 공급, 청약 등 주택시장 자체에 대한 규제라면 투기지역은 돈과 관련한 금융 규제로, 두 가지가 중복 지정되면 투기과열지구의 '규제 패키지'에 금융 규제까지 더해지며 더 강력한 규제가 된다"고 말했다.

특히 이날부터 조정대상지역 내 취득하는 주택에 대해 1주택자의 양도소득세 비과세 혜택도 까다로워진다. 1주택자라도 양도세 비과세 혜택을 받으려면 종전 '2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하'에서 추가로 2년 이상을 거주해야 한다.

조정대상지역은 서울 전역과 경기 7개시(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·수영·동래·남구·진구·기장군) 등이다. 서울 11개 구와 세종시, 과천 등은 3중의 규제를 받는 셈이다.

8월 중순부터 강화된 LTV·DTI 시행…주택담보대출 건수 제한

8월 중순부터는 투기과열지구 및 투기지역에 대해 금융대출(LTV·DTI)이 더욱 강화된다. 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 일률적으로 40%로 낮추는 규제가 시행될 예정이다. 개정안 시행 이전, 대출승인분까지는 종전 기준을 적용된다.

집단대출에 대한 LTV·DTI 규제는 3일 이후 입주자 모집이 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출부터 적용될 예정이다.

아울러 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율은 10%포인트씩 강화된다. 이에 투기과열지구 및 투기지역에서는 LTV·DTI가 최대 30%로 대출을 받기 더욱 어려워진다.

다만 이들 지역에서 서민·실수요자는 기본 기준인 40%에서 10%포인트 완화해 50%를 적용된다. 대상은 무주택세대주나 부부 합산 연소득 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하, 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하 주택 등에 한정한다.

이와 함께 투기지역 내 주택담보대출 건수는 세대당 1건으로 강화된다. 기존 차주당 1건으로 제한하던 것을 세대당 1건으로 제한한 것. 이에 투기지역 내에서 이미 주택담보대출이 1건 있을 경우 추가 대출은 불가능하다.

금융위 관계자는 "이번 대출 규제 강화는 전 금융업권에 대한 감독 규정 개정이 필요한 부분"이라면서 "개정 작업은 2주 정도로 예상하고, 개정안 시행 이후 대출승인분부터 적용될 것"이라고 설명했다.

9월 청약제도 1순위 및 가점제 확대 적용…주택거래신고제 부활

9월부터는 실수요자에게 유리하도록 개편·강화된 청약제도가 시행된다. 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격이 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 높아진다.

여기에 가점제 비율도 확대된다. 전용면적 85㎡ 이하 주택의 청약가점제 비율은 투기과열지구에서는 종전 75%에서 100%로, 조정대상지역에서는 40%에서 75%로 강화된다. 85㎡초과의 경우 투기과열지구는 50% 현행 그대로 변동없지만, 조정대상지역은 종전 0%에서 30%로 높아진다.

같은 시기 전국 전 지역에서 현행 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)이 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한하는 규제도 시행된다. 특히 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화된다.

또한 이르면 9월부터 투기과열지구 내에서 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함) 거래시 신고제가 의무화된다. 계약 당사자, 계약일, 거래가액 외에 자금조달계획 및 입주계획 등을 관련 서식에 따라 제출해야 한다. 만약 미신고자, 허위신고자 등의 경우 과태료를 부과받게 된다.

국토부 관계자는 "다음달 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령'을 개정한 이후 3억 이상의 모든 주택거래에 적용할 예정"이라면서 "자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루여부를 조사하고, 전입신고 등과 대조해 위장전입, 실거주 여부 확인에 활용할 계획"이라고 말했다.

아울러 전국 공통으로 고분양가 우려가 있는 민간택지에도 분양가 상한제가 적용될 가능성도 크다. 그동안 민간택지는 주택법 시행령상 정량요건이 엄격해 아직까지 적용된 사례가 없었던 만큼 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 적용 기준을 9월안에 개선할 방침이다.

이르면 연말부터 조합원 분양권 전매제한

이르면 연말인 12월부터 투기과열지구 내 재개발 등 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매제한 규제도 새롭게 시행된다. 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용되며, 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시까지 전매가 제한된다.

아울러 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한한다.

이에 앞서 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한도 강화된다. 현재는 2년 정도 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허가했으나 앞으로는 3년 이상으로 기한을 늘려 실효성을 강화할 방침이다.

국토부 관계자는 "조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 9월 중 개정안을 발의해 12월까지 완료할 예정"이라면서 "정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정해 12월경부터 적용할 예정"이라고 말했다.

ⓒ

내년부터 분양권 양도소득세 50% 일률 적용…다주택자 중과

내년 1월 1일부터는 조정대상지역 내 분양권 전매시 보유기간과 상관없이 양도소득세 50%가 일괄 적용된다. 현재 적용되는 세율(1년 이내 전매 50%, 1년 이상∼2년 미만 40%, 2년 이상 6∼40%)보다 최대 44%포인트 높아진 것이다.

특히 내년 4월 1일 이후부터는 조정대상지역 내에서 다주택자의 양도소득세가 강화된다.

현재 2, 3주택자는 양도차익에 따라 기본세율(6∼40%)을 적용하지만 앞으론 각각 10%포인트, 20%포인트씩 중과한다. 또한 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제해준 '장기보유특별공제'도 배제하기로 했다.

예컨대 3주택자가 3년 이상 된 주택을 양도차익 1억원에 처분한다고 치면 현재는 기본세율 35%에 장기보유특별공제 등이 적용돼 양도소득세가 1100만원이다. 하지만 내년 4월부터는 세율이 55%로 높아지고, 장기보유특별공제가 사라져 3800만원으로 뛴다.

따라서 다주택자가 세금폭탄을 피하려면 내년 4월 이전에 1채만 남기고 다 팔거나 아니면 이후에 다시 규제가 완화될 때까지 주택을 양도하지 않을 것으로 보인다.